Dichiarazione di impegno allo sfratto e condizioni di validità

12punto.com.tr / Esclusiva

Come chiaramente stabilito nel Codice delle Obbligazioni Turco n. 6089, è possibile per i locatori risolvere i contratti di locazione di immobili residenziali e commerciali prima della scadenza o al termine della stessa, nei casi espressamente previsti dal Codice delle Obbligazioni Turco.

Per questo motivo, osserviamo che, in particolare a seguito dell'aumento dei canoni di locazione negli ultimi tempi, i locatori richiedono un adeguamento del canone per gli immobili residenziali e commerciali e, poiché tali richieste non vengono accettate dai conduttori, i locatori avviano azioni di sfratto.

Tuttavia, prima di avviare un'azione di sfratto, è obbligatorio ricorrere alla mediazione obbligatoria nelle controversie locative. Poiché il Codice delle Obbligazioni Turco riconosce determinati diritti ai locatori per poter avviare azioni di sfratto, l'ottenimento di una dichiarazione di impegno allo sfratto da parte dei locatori si configura come un metodo frequentemente preferito.

L'avvocato Gizem Gonce, nell'articolo scritto per 12punto, ha spiegato la natura giuridica dell'impegno allo sfratto, la sua validità e le fasi di sfratto che possono essere intraprese sulla base di un impegno valido.

DICHIARAZIONE DI IMPEGNO ALLO SFRATTO E NATURA GIURIDICA

La dichiarazione di impegno allo sfratto è l'impegno scritto assunto dal conduttore nei confronti del locatore di liberare l'immobile in una data specifica. Tale questione è disciplinata dall'articolo 352, comma 1, del Codice delle Obbligazioni Turco come segue;

“Se il conduttore, dopo la consegna dell'immobile locato, si è impegnato per iscritto nei confronti del locatore a liberare l'immobile in una data specifica e non lo ha fatto, il locatore può risolvere il contratto di locazione entro un mese da tale data, ricorrendo all'esecuzione forzata o avviando un'azione legale.”

In questo contesto, è importante sottolineare che l'impegno allo sfratto può essere regolato solo per le locazioni di immobili residenziali e commerciali, e che l'accettazione di tale impegno come giuridicamente valido è soggetta a determinate condizioni. Nei contratti di locazione stipulati in conformità alle disposizioni generali del Codice delle Obbligazioni Turco, la disposizione dell'articolo 352, comma 1, del Codice delle Obbligazioni Turco non troverà applicazione e non sarà possibile effettuare una dichiarazione di impegno allo sfratto in tale ambito.

Lo scopo dell'impegno allo sfratto è che il conduttore si impegni nei confronti del locatore a liberare l'immobile in una data specifica; in questo contesto, il locatore ha la possibilità di porre fine al rapporto di locazione senza bisogno di addurre altre motivazioni e senza incorrere in obblighi di risarcimento.

Sebbene la natura giuridica dell'impegno scritto allo sfratto sia chiaramente regolata dal Codice delle Obbligazioni Turco, esistono dibattiti in dottrina.

CONDIZIONI DI VALIDITÀ DELL'IMPEGNO ALLO SFRATTO

Sebbene la natura giuridica della dichiarazione di impegno allo sfratto fornita dal conduttore sia dibattuta in dottrina, le condizioni di validità richieste dal Codice delle Obbligazioni Turco sono stabilite come segue;

La dichiarazione di impegno allo sfratto deve essere scritta.

Non vi è alcuna restrizione nel Codice delle Obbligazioni Turco riguardante la forma del contratto di locazione. Anche per la dichiarazione di impegno allo sfratto è richiesto un requisito di forma. Sebbene non sia stato stabilito un criterio specifico in questo contesto, è considerato sufficiente che l'impegno sia redatto in forma scritta semplice.

Al fine di eliminare la possibilità che il conduttore affermi che la firma non gli appartiene, è importante che tale testo di impegno sia redatto tramite notaio.

Se il conduttore non è una persona singola, tale impegno deve essere fornito da tutti i conduttori nel rispetto del suddetto requisito di forma. In caso contrario, la dichiarazione di impegno allo sfratto non ha efficacia.

L'impegno deve essere fornito dal conduttore o dal suo rappresentante autorizzato.

Il conduttore può fornire personalmente l'impegno allo sfratto, oppure può essere fornito tramite un'autorizzazione esplicita conferita al suo rappresentante autorizzato. È richiesto un requisito di autorizzazione speciale anche nel caso in cui l'impegno allo sfratto venga fornito tramite procura.

L'impegno deve contenere una dichiarazione del conduttore di impegnarsi a liberare l'immobile in una data specifica.

In conformità con le disposizioni relative all'impegno allo sfratto previste dal Codice delle Obbligazioni Turco, negli impegni allo sfratto stipulati tramite il conduttore o il suo rappresentante autorizzato, è condizione necessaria che sia indicata la data di sfratto. La dichiarazione di impegno allo sfratto deve contenere un giorno preciso e determinabile.

Secondo la sentenza dell'Assemblea Generale Civile della Corte di Cassazione del 28.09.2021, n. 2017/975 E. e 2021/1108 K., la questione riguarda la firma di un testo prestampato lasciando in bianco sia la firma che le date di sfratto.

Sebbene il riempimento successivo di tali spazi sia invalido, l'onere di provare tale circostanza spetta personalmente al conduttore. Nel caso in cui ciò non possa essere provato dal conduttore, si accetta che la dichiarazione di impegno sia valida.

L'impegno deve essere stato fornito dopo la consegna dell'immobile al conduttore. La questione più importante nel fornire la dichiarazione di impegno allo sfratto è che gli impegni allo sfratto forniti prima del contratto di locazione, e persino quelli fatti prima della consegna dell'immobile al conduttore nonostante il contratto di locazione sia stato stipulato, sono considerati invalidi.

Il Codice delle Obbligazioni Turco ha subordinato la validità degli impegni allo sfratto, chiaramente regolati, alla condizione che l'immobile sia stato consegnato. In questo contesto, si riscontrano frequentemente situazioni in cui la data della firma dell'impegno viene lasciata in bianco e riempita successivamente, proprio come accade per la data di sfratto.

In questo contesto, la giurisprudenza della Corte di Cassazione ha stabilito che l'onere della prova spetta al conduttore e che, se non è in grado di provare la situazione esistente, deve subirne le conseguenze. D'altra parte, il conduttore ha il diritto di richiedere l'annullamento dell'impegno ai sensi dell'articolo 39 del Codice delle Obbligazioni Turco per vizio del consenso, a seguito della firma dell'impegno sotto pressione e coercizione.

La questione più importante a cui prestare attenzione in tali richieste di annullamento è che la richiesta deve essere effettuata entro il termine di decadenza di un anno previsto dalla legge.

PROCEDURA DI SFRATTO BASATA SU UN IMPEGNO VALIDO

In presenza di una dichiarazione scritta di impegno allo sfratto validamente stipulata, il conduttore è tenuto a liberare l'immobile e a consegnarlo al locatore nella data indicata in tale impegno.

Nel caso in cui l'immobile non venga liberato dal conduttore in modo contrario all'impegno di sfratto esistente e valido, il locatore ha il diritto di ricorrere alla via esecutiva o alla via giudiziaria per lo sfratto.

Il contratto di locazione non termina automaticamente con l'impegno allo sfratto. È necessario avviare un'esecuzione forzata con richiesta di sfratto o intentare una causa con richiesta di sfratto entro un mese dalla data in cui è stata fornita la dichiarazione di impegno allo sfratto. Per sua natura, questo termine è di decadenza e viene preso in considerazione d'ufficio dal giudice.

Procedura di richiesta di sfratto tramite esecuzione forzata

Se il conduttore non libera l'immobile alla data dell'impegno di sfratto, è necessario avviare un'esecuzione forzata senza titolo contro il conduttore entro un mese dalla data dell'impegno, ai sensi dell'articolo 272 della Legge sull'Esecuzione e il Fallimento n. 2004 (“İİK”). In questo contesto, il termine di opposizione di sette giorni inizia dalla notifica dell'ordine di sfratto al conduttore da parte dell'ufficio esecutivo competente, e in caso di opposizione entro questo termine, l'esecuzione si fermerà.

Il locatore ha il diritto di intentare una causa per la rimozione dell'opposizione presso il tribunale dell'esecuzione entro 6 mesi per la continuazione di tale esecuzione, o una causa per l'annullamento dell'opposizione presso il tribunale civile di pace entro 1 anno.

Nel caso in cui la dichiarazione di impegno allo sfratto sia stata firmata davanti a un notaio, il locatore potrà intentare una causa per la rimozione dell'opposizione al fine di essere più rapido e pratico.

Se la dichiarazione di impegno allo sfratto non è stata firmata davanti a un notaio, poiché il conduttore ha il diritto di opporsi alla firma, in caso di opposizione alla firma, il tribunale competente a trattare la causa sarà il tribunale civile di pace.

Procedura di richiesta di sfratto tramite azione legale

Nel caso in cui il conduttore si sia impegnato con una dichiarazione scritta e valida a liberare l'immobile in una data concordata con il locatore, il locatore ha il diritto di intentare una causa di sfratto presso il Tribunale Civile di Pace competente nel luogo in cui si trova l'immobile entro un mese dalla data indicata in tale dichiarazione.

È importante sottolineare che il termine di 1 mese indicato anche nel Codice delle Obbligazioni Turco è di natura decadenziale e, se non utilizzato, il locatore non può richiedere lo sfratto dell'immobile basandosi sulla dichiarazione di impegno allo sfratto.

Un'altra questione a cui prestare attenzione è che, ai sensi dell'articolo 353 del Codice delle Obbligazioni Turco, se il locatore ha comunicato al conduttore che libererà l'immobile entro il termine previsto per l'avvio della causa, il termine per l'avvio della causa si considererà prorogato di un anno locativo.

Inoltre, si accetta che, nel caso in cui la proprietà dell'immobile cambi durante il periodo del rapporto di locazione, il nuovo proprietario possa intentare una causa contro il conduttore basandosi sull'impegno allo sfratto valido.

Situazione di redazione di una dichiarazione di impegno allo sfratto condizionata

La questione se la dichiarazione di impegno allo sfratto possa essere redatta in modo condizionato è dibattuta. Poiché ai sensi dell'articolo 170 del Codice delle Obbligazioni Turco si afferma che i contratti possono essere redatti in modo condizionato, è possibile decidere che i contratti di locazione terminino in modo condizionato.

Come esempio di ciò, l'impegno allo sfratto può essere fornito in casi come il mancato pagamento da parte del conduttore del debito di locazione relativo all'immobile entro la data stabilita, o la vendita dell'immobile a terzi.

Secondo un'altra opinione, tale impegno è invalido poiché la data di sfratto è incerta in questo tipo di dichiarazione di impegno allo sfratto e, legalmente, non dovrebbero esserci dubbi sulla data.

Le dichiarazioni di impegno allo sfratto condizionate daranno la possibilità di liberare l'immobile con il verificarsi della condizione e saranno eseguite alle stesse condizioni delle dichiarazioni di impegno allo sfratto che non contengono condizioni. Tuttavia, secondo la prassi della Corte di Cassazione, è possibile sottoporre a condizione l'impegno scritto allo sfratto.

“Sentenza della 6ª Sezione Civile della Corte di Cassazione del 07.04.2009, n. E. 2009/1388 K. 2009/2938; “L'impegno allo sfratto su cui si basa l'esecuzione forzata del locatore attore è stato subordinato alla condizione del pagamento dei debiti di locazione e delle spese condominiali. Poiché i contratti possono essere stipulati in modo condizionato ai sensi della disposizione dell'articolo 149 del vecchio Codice delle Obbligazioni, come conseguenza naturale di ciò, anche le dichiarazioni di impegno allo sfratto possono essere redatte in modo condizionato.

In questo caso, l'impegno acquisisce attualità con il verificarsi della condizione e l'esecuzione forzata deve essere effettuata entro un mese dal verificarsi della condizione.”

“6ª Sezione Civile della Corte di Cassazione 2015/11188 E. 2016/839 K.; L'impegno allo sfratto condizionato è valido ai sensi dell'articolo 149 del vecchio Codice delle Obbligazioni e dell'articolo 170 del nuovo Codice delle Obbligazioni Turco e vincola le parti.

In questo caso, l'impegno acquisisce attualità con il verificarsi della condizione. Sebbene il convenuto abbia sostenuto nell'opposizione all'esecuzione forzata che i canoni di locazione erano stati pagati secondo la condizione contenuta nella dichiarazione di impegno, poiché il convenuto non ha potuto provare tale affermazione con una ricevuta di pagamento, l'impegno è diventato valido.

In questo caso, poiché si è compreso che l'opposizione fatta all'esecuzione forzata avviata il 30/03/2015 entro il termine legale di un mese dalla data di sfratto, basata sull'impegno scritto fornito mentre si risiedeva nell'immobile, era ingiusta a causa del verificarsi della condizione, il tribunale avrebbe dovuto decidere per la rimozione dell'opposizione, mentre non è corretto decidere per il rigetto della causa sostenendo l'invalidità dell'impegno redatto in modo condizionato.”

La dichiarazione di impegno allo sfratto è regolata dall'articolo 352 del Codice delle Obbligazioni Turco e dagli articoli successivi, e offre la possibilità di porre fine al contratto di locazione e liberare l'immobile senza incorrere in un ulteriore obbligo di risarcimento.

La dichiarazione di impegno allo sfratto contiene l'obbligo di liberare l'immobile alla data di scadenza del contratto di locazione e di riconsegnarlo al locatore.

Tuttavia, se lo sfratto non viene effettuato in conformità con la data dell'impegno, nasce il diritto del locatore di utilizzare determinati mezzi legali per proteggere i propri diritti. Il locatore ha il diritto di richiedere lo sfratto tramite esecuzione forzata o di intentare una causa nei casi in cui il conduttore non rispetti l'impegno.

Una delle questioni più importanti a cui prestare attenzione in relazione alla dichiarazione di impegno allo sfratto è il ricorso alla via esecutiva o giudiziaria entro un mese dalla data dell'impegno.

Questo termine è di grande importanza per la protezione dei diritti delle parti. Se il locatore non effettua la richiesta di sfratto entro questo termine, si trova ad affrontare la situazione di perdere la causa.

In conclusione, l'impegno scritto allo sfratto contenuto nei contratti di locazione contiene l'obbligo del conduttore di liberare l'immobile alla data specificata.

Il locatore ha il diritto di proteggere i propri diritti tramite esecuzione forzata o azione legale nei confronti dei conduttori che non rispettano questo impegno. Tuttavia, il termine per intentare una causa o avviare un'esecuzione forzata, che deve essere preso in considerazione in questo processo, è di grande importanza per la protezione dei diritti legali delle parti.

Fonte della notizia: 12punto

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