Sentenza della Corte di Cassazione sui procedimenti di determinazione del canone di locazione

La 3ª Sezione Civile della Corte di Cassazione ha espresso una valutazione significativa nei casi in cui viene intentata una causa con l'accusa che il canone di locazione sia inferiore ai valori di mercato e ai prezzi correnti. La Sezione ha stabilito che, anche se il contratto di locazione è stato rinnovato di recente, è necessario indagare se il canone stabilito nel contratto rinnovato rifletta o meno il valore di mercato.

Nel fascicolo oggetto della decisione, è stato sostenuto che il canone mensile di 22 mila lire pagato nel 2021 per un immobile commerciale in affitto a Istanbul dal 2005 fosse inferiore ai valori di mercato. Il proprietario, richiamando l'attenzione sull'aumento degli affitti correnti, ha intentato una causa di determinazione del canone con la richiesta di aumentare l'importo a 39 mila lire.

Il tribunale di primo grado ha stabilito che l'ultimo contratto di locazione tra le parti era stato rinnovato nel 2018 e che, alla data della causa, non erano trascorsi 5 anni da tale contratto, giungendo alla conclusione che non fosse possibile effettuare una determinazione basata su "equità e giustizia". Il tribunale ha sentenziato che il calcolo doveva essere effettuato secondo la clausola di aumento prevista nel contratto. Anche il ricorso in appello del ricorrente è stato respinto dalla 35ª Sezione Civile del Tribunale Regionale di Giustizia di Istanbul.

LA CASSAZIONE PARLA DI INDAGINE INCOMPLETA

La 3ª Sezione Civile della Corte di Cassazione, esaminando il fascicolo in sede di ricorso, ha annullato la decisione del tribunale locale ritenendola contraria alla legge. La Sezione ha ricordato che il Codice delle Obbligazioni turco stabilisce che una causa relativa alla determinazione del canone di locazione può essere intentata in qualsiasi momento.

Nella decisione, è stato specificato che gli accordi delle parti riguardanti il canone di locazione da applicare nei periodi di locazione rinnovati sono validi a condizione che non superino il tasso di variazione basato sulle medie di 12 mesi dell'indice dei prezzi al consumo nell'anno di locazione precedente. È stato sottolineato che, nei contratti di durata superiore a cinque anni o rinnovati dopo cinque anni, il canone di locazione può essere determinato in modo equo tenendo conto del tasso dell'indice, delle condizioni dell'immobile locato e dei canoni di locazione di riferimento.

La Cassazione ha osservato che, nel caso concreto, non è sufficiente considerare il contratto del 2018 come l'inizio del rapporto di locazione. Nella decisione, è stato riportato che il rapporto di locazione tra le parti è iniziato nel 2005 e che il contratto del 2018 è stato redatto, secondo quanto sostenuto, più per formalizzare per iscritto il rapporto esistente che per aggiornare l'importo dell'affitto.

Secondo la Sezione, il tribunale avrebbe dovuto indagare sull'incertezza riguardante la data del contratto di locazione e se il canone stabilito fosse conforme ai valori di riferimento e di mercato. Nella decisione, è stato affermato che, qualora si comprenda che il canone di locazione stabilito nel contratto rinnovato non è conforme al valore di mercato, il canone può essere determinato secondo equità e giustizia, tenendo conto dell'inizio del primo contratto, anche se non sono trascorsi 5 anni dalla firma del contratto rinnovato, qualora ne sussistano le condizioni.

Non si deve ignorare che, anche se non sono trascorsi 5 anni dalla firma del contratto rinnovato, è necessario determinare il canone di locazione secondo equità e giustizia, se ne sussistono le condizioni, considerando i periodi trascorsi dall'inizio del primo contratto.

Nella decisione di annullamento, è stato specificato che è necessario indagare se il canone di locazione stabilito nel contratto con data di inizio 2018 riflettesse o meno il valore di mercato in quel momento, acquisendo una relazione aggiuntiva dal collegio peritale. È stato affermato che, se viene accertata la conformità al valore di mercato, l'aumento deve essere effettuato applicando l'indice per il periodo richiesto; in caso contrario, il canone di locazione deve essere determinato secondo equità e giustizia.