Il limite del 25% sugli aumenti degli affitti scade il 1° luglio: quali sono i diritti di proprietari e inquilini?

In Turchia, dove si sta vivendo una crisi abitativa a causa degli elevati prezzi degli affitti, proprietari e inquilini sono finiti in tribunale.

Il Ministro del Tesoro e delle Finanze Mehmet Şimşek ha annunciato che il limite del 25% sugli aumenti degli affitti, in vigore da 2 anni, non sarà prorogato.

Di conseguenza, il limite di aumento del 25% scadrà il 1° luglio.

Dopo il 1° luglio, data in cui cesserà il limite del 25%, gli inquilini il cui contratto giunge a scadenza potranno calcolare l'aumento aggiungendo al canone il tasso di variazione dell'Indice dei Prezzi al Consumo (CPI) degli ultimi 12 mesi, e i proprietari potranno aumentare l'affitto una volta all'anno. Non sarà possibile applicare un aumento superiore al tasso CPI.

Con l'abolizione del limite del 25%, mentre i proprietari potranno proteggere i propri redditi dall'inflazione, gli inquilini sono preoccupati.

"I PROPRIETARI NON POSSONO AUMENTARE L'AFFITTO A LORO PIACIMENTO"

Secondo quanto riportato da Sabah, Hakan Akdoğan, Presidente del Comitato Immobiliare della Camera di Commercio di Istanbul, ha affermato che tra gli inquilini è iniziata una certa inquietudine con la rimozione del limite del 25%, aggiungendo: "Non è vero che, una volta rimossa questa pratica, i proprietari aumenteranno l'affitto a loro piacimento".

Sottolineando che esisteva un tetto massimo per gli affitti anche prima dell'introduzione del limite del 25%, Akdoğan ha dichiarato:

"È chiaramente specificato nel Codice delle Obbligazioni: i proprietari possono aumentare l'affitto agli inquilini una volta all'anno, al momento del rinnovo del contratto. Il tasso di aumento dell'affitto può essere pari al CPI. I proprietari non hanno legalmente alcun diritto di richiedere un aumento superiore al tasso CPI. Solo se l'inquilino ha completato 5 anni e il prezzo dell'affitto è rimasto molto al di sotto del valore di mercato, le parti possono discutere tra loro e aggiornare il prezzo." 

Affermando che, se le parti non raggiungono un accordo, il proprietario può intentare una causa, Akdoğan ha aggiunto: "Il tribunale determina un prezzo di affitto pari al valore di mercato della zona o inferiore del 10-15% rispetto al valore di mercato. Di solito, il tribunale stabilisce un canone inferiore al valore di mercato per gli inquilini di lunga data".

"IL LIMITE DEL 25% NON È STATO EFFICACE, È STATO AGGIRATO"

Ulvi Özcan, Presidente della Cooperativa dei Broker Immobiliari di Istanbul, ha dichiarato: "Penso che l'applicazione del limite di aumento del 25%, introdotta per proteggere l'inquilino, fosse una misura corretta", aggiungendo quanto segue:

"Con questo regolamento, era necessaria una pianificazione e un lavoro di risoluzione. Non è stato fatto. E non essendo stato fatto, il limite del 25% non è stato efficace ed è stato aggirato. I proprietari non possono mai aumentare l'affitto a loro piacimento e sfrattare l'inquilino. Se l'inquilino paga regolarmente l'affitto e non ci sono motivi particolari, non è facile sfrattarlo."

Affermando che è necessario produrre alloggi sani per bilanciare domanda e offerta, Özcan ha sottolineato la necessità di regolamenti che proteggano le fasce svantaggiate con prestiti interessanti.

Özcan ha continuato così: 

"È necessario prevenire l'immigrazione verso le grandi città. TOKİ, il Tesoro e i comuni devono collaborare per produrre alloggi sociali. La priorità dovrebbe essere data agli alloggi in affitto e i gruppi svantaggiati dovrebbero essere protetti. Ad esempio, dovrebbero essere costruiti alloggi sociali in affitto per studenti, donne single o coppie appena sposate.

Penso che le nuove normative fiscali siano molto corrette. Dovrebbero esserci regolamenti che impongano a chi possiede più immobili e ha un reddito superiore a una certa cifra di pagare più tasse, in modo che tutti possano beneficiare delle risorse pubbliche." 

IL MERCATO IMMOBILIARE NE RISENTIRÀ?

Nizameddin Aşa, Presidente della Camera degli Agenti Immobiliari di Istanbul, ha sottolineato che la fine del regolamento non influenzerà il mercato immobiliare.

Notando che l'applicazione del limite di aumento non ha avuto successo, Aşa ha detto: "La fine dell'applicazione non causerà un aumento dei prezzi degli immobili in vendita o in affitto, ma potrebbe causare un aumento dell'offerta di immobili in affitto".

COSA DICONO I GIURISTI?

Sottolineando che è molto importante che sia gli inquilini che i proprietari conoscano i propri diritti legali e agiscano in modo consapevole, l'Avvocato Ece Değer Kalyoncu ha affermato: "Dopo il regolamento del 1° luglio, gli inquilini che non hanno completato 5 anni, se non riescono a trovare un accordo con il proprietario, possono ricorrere non a una 'causa di determinazione dell'affitto', ma a una 'causa di adeguamento dell'affitto' e richiedere al tribunale l'adeguamento del canone. È possibile intentare una causa di adeguamento in caso di una situazione straordinaria non prevista dalle parti al momento della stipula del contratto. Inflazione, epidemie, tasso di cambio del dollaro, terremoti, ecc. possono essere citati come situazioni straordinarie" ha detto. 

IN QUALI CASI I PROPRIETARI POSSONO INTENTARE UNA CAUSA?

Kalyoncu ha affermato che i proprietari che hanno un inquilino da 5 anni e prevedono di subire una perdita anche con l'aumento effettuato in conformità con i tassi TUIK, possono intentare una 'Causa di determinazione dell'affitto'.

Kalyoncu ha rilasciato le seguenti dichiarazioni: 

"In caso di aumento dell'affitto superiore al tasso CPI, poiché si verificherebbe un aumento ingiusto del canone, si può intentare una causa di rivendicazione secondo le disposizioni sull'arricchimento senza causa o ricorrere alla via dell'esecuzione forzata senza sentenza. Se il proprietario ha aumentato l'affitto in conformità con il tasso CPI ma l'inquilino non paga, il proprietario può richiedere lo sfratto dell'inquilino sia tramite causa legale che tramite esecuzione forzata.

Nella procedura di esecuzione forzata, al debitore verrà inviato un ordine di pagamento con richiesta di credito e sfratto; se l'inquilino non presenta opposizione entro 7 giorni e non paga il debito entro 30 giorni, verrà sfrattato dall'immobile tramite l'ufficio di esecuzione."

CONDIZIONI PER LA 'CAUSA DI ADEGUAMENTO DELL'AFFITTO'

• Il verificarsi successivo di una situazione straordinaria non prevista e non prevedibile dalle parti al momento della stipula del contratto,
• Il fatto che tale stato di emergenza sia sorto per motivi non imputabili al debitore,
• Questa situazione deve aver cambiato le condizioni esistenti al momento della stipula del contratto a svantaggio del debitore in una misura tale da rendere contrario al principio di buona fede richiedere l'adempimento,
• Il debitore non ha ancora adempiuto al proprio debito o lo ha adempiuto riservandosi i diritti derivanti dall'eccessiva onerosità dell'adempimento.

In presenza di queste condizioni, l'inquilino può chiedere al giudice l'adeguamento del contratto di locazione. Per situazioni non previste o non prevedibili dalle parti si intendono quelle che il debitore non ha preso in considerazione e non era tenuto a prendere in considerazione secondo il normale corso della vita quotidiana.

CONDIZIONI PER LA 'CAUSA DI DETERMINAZIONE DELL'AFFITTO'

Deve esserci un contratto di locazione tra l'inquilino e il proprietario. Non è richiesto che questo contratto sia scritto. Può anche essere verbale.

Le parti devono avere un interesse legale nell'intentare la causa.

Ciò che si intende qui è che, ad esempio, se le parti hanno già determinato un canone di locazione per il nuovo periodo di locazione in conformità con i limiti legali e la legge, in questo caso non si può parlare di interesse legale nell'intentare una causa per la determinazione del canone di locazione.

IN QUALI CASI IL PROPRIETARIO PUÒ SFRATTARE L'INQUILINO?

• Il proprietario può intentare una causa di adeguamento dell'affitto se il canone di locazione residenziale rimane molto basso rispetto alle case circostanti.
• Può sfrattare l'inquilino se il canone di locazione appena determinato non viene accettato.
• Il proprietario può non rinnovare il contratto dell'inquilino esistente alla fine dell'11° anno.
• Violazione di una delle clausole stabilite nel contratto di locazione.
• Necessità abitativa di una persona legata al proprietario da un vincolo di sangue di primo grado.
• Ristrutturazione o vendita della casa.
• Firma di un impegno di sfratto da parte dell'inquilino.
• Possesso di una casa nella stessa città da parte di un membro della famiglia dell'inquilino.
• Esistenza di un procedimento penale tra inquilino e proprietario.
• Il proprietario può sfrattare l'inquilino in casi come il danneggiamento dell'immobile da parte dell'inquilino.
• D'altra parte, in caso di affitto non pagato e accumulato, il proprietario ha il diritto di inviare una diffida. Se il proprietario non riesce a riscuotere l'affitto entro 30 giorni, può risolvere unilateralmente il contratto.