Situazione attuale e mediazione nella determinazione del canone di locazione per il nuovo periodo

L'aumento esorbitante dei canoni di locazione ha messo l'uno contro l'altro inquilini e proprietari. Nel quadro delle recenti modifiche legislative, la determinazione del canone nei nuovi contratti di locazione è diventata oggetto di dibattito. L'avvocato mediatore Nurdan Heris ha analizzato per 12punto le recenti discussioni e il nuovo scenario.

Ecco la prima parte dell'articolo in due parti di Heris:

PRIMA PARTE

I primi passi nella determinazione del canone alla luce delle recenti normative

Il rapporto di locazione è disciplinato nel nostro ordinamento giuridico dagli artt. 299-378 del Codice delle Obbligazioni Turco n. 6098. La sezione che riguarda da vicino la società, relativa alle locazioni di abitazioni e locali commerciali coperti, è quella regolata dagli artt. 339-356. Tali disposizioni saranno esaminate in combinato disposto con le norme della Legge n. 6325 sulla mediazione nelle controversie civili.

Qual è l'oggetto del rapporto di locazione e cosa significa?

L'oggetto del rapporto di locazione è un bene; poiché soddisfa principalmente l'esigenza di alloggio, la “locazione abitativa” è al centro dell'agenda sociale.

Il rapporto di locazione consiste nella consegna a un'altra persona del diritto di utilizzo di un bene altrui, dietro pagamento di un determinato corrispettivo, entro i limiti legali e nel quadro del contratto stipulato tra le parti.

Chi sono le parti del rapporto di locazione?

Nel rapporto di locazione, da una parte c'è l'inquilino e dall'altra il locatore. Il locatore può essere il proprietario o una persona autorizzata dal proprietario.

Come viene determinato il canone nel rapporto di locazione?

All'inizio del rapporto di locazione, il canone può essere stabilito liberamente. Questo importo può essere in lire turche o in valuta estera.

Il contratto di locazione termina alla scadenza del periodo contrattuale?

Nelle locazioni di abitazioni e locali commerciali coperti, se l'inquilino non invia una notifica almeno quindici giorni prima della scadenza dei contratti a tempo determinato, il contratto si considera prorogato di un anno alle stesse condizioni. Indipendentemente dalla durata per cui è stato stipulato il contratto di locazione, alla scadenza del termine, si tratta di un rapporto che può continuare con proroghe annuali.

Quale sarà il canone di locazione nel periodo di rinnovo?

1. Se le parti hanno stabilito il tasso di aumento nel contratto: Gli accordi delle parti relativi al canone da applicare nei periodi di rinnovo sono validi a condizione che non superino il tasso di “variazione basato sulle medie a dodici mesi dell'indice dei prezzi al consumo” dell'anno di locazione precedente. Questa regola si applica anche ai contratti di locazione di durata superiore a un anno.

2. Se le parti non hanno stabilito il tasso di aumento nel contratto: Se non è stato raggiunto alcun accordo tra le parti in merito, il canone viene determinato dal giudice secondo equità, tenendo conto delle condizioni dell'immobile locato, a condizione che non superi il tasso di “variazione basato sulle medie a dodici mesi dell'indice dei prezzi al consumo” dell'anno di locazione precedente.

Le parti possono rivolgersi direttamente al tribunale?

Se le parti non riescono a trovare un accordo sul nuovo canone per i contratti di locazione che saranno rinnovati a partire dal 1° settembre 2023, poiché la questione sarà valutata nell'ambito della “mediazione come condizione per l'azione legale”, sono tenute a rivolgersi innanzitutto all'Ufficio di Mediazione o a designare volontariamente un mediatore di loro gradimento. Possono presentare questa domanda personalmente o tramite i loro avvocati.

Cosa succede se le parti non si rivolgono a un mediatore?

Rivolgersi a un mediatore prima della causa costituisce il completamento di una condizione per l'azione legale. In caso di avvio di una causa senza aver effettuato tale domanda, la causa verrà respinta senza entrare nel merito, poiché la condizione per l'azione legale non è stata soddisfatta.

È possibile rivolgersi a un mediatore per le cause di determinazione del canone avviate prima del 1° settembre 2023?

Per le cause di determinazione del canone avviate prima del 1° settembre 2023, le parti possono beneficiare dell'istituto della mediazione richiedendo al tribunale una proroga e presentando una domanda volontaria. In questo caso non si applicano le disposizioni sulla mediazione come condizione per l'azione legale. Il giudice può sospendere il procedimento in attesa dell'esito. Se le parti non raggiungono un accordo in questa sede, la causa può proseguire dal punto in cui era stata interrotta. Se invece le parti raggiungono un accordo, a seguito della presentazione dell'accordo al tribunale, la causa perde il suo oggetto e, poiché il verbale del mediatore ha valore di titolo esecutivo, le parti continueranno il loro rapporto nel quadro di tale verbale.

Quanto dura il processo di mediazione?

Il mediatore conclude la domanda presentata entro TRE SETTIMANE dalla data di incarico. Questo periodo può essere prorogato dal mediatore di al massimo una settimana in casi necessari.

I termini di prescrizione e i termini processuali decorrono durante la fase di mediazione?

Con la domanda di mediazione, i termini di prescrizione e i termini processuali vengono interrotti. Al termine del processo, riprendono a decorrere dal punto in cui si erano interrotti.

Qual è la situazione per la parte che non partecipa al processo di mediazione senza giustificato motivo?

La parte che, nonostante la domanda dell'altra parte e l'invito del mediatore, non partecipa al primo incontro senza giustificato motivo, causando l'impossibilità di tenere l'incontro, sarà ritenuta responsabile di tutte le spese processuali, anche se la causa dovesse concludersi parzialmente o totalmente a suo favore, e non le verranno riconosciute le spese legali.

Cosa si ottiene al termine della mediazione?

Le discussioni durante il processo di mediazione sono riservate. In caso di accordo, il documento redatto ha valore di TITOLO ESECUTIVO (sentenza del tribunale). Se le parti non adempiono a quanto stabilito nell'accordo, la DECISIONE può essere messa in esecuzione ottenendo un CERTIFICATO DI ESECUTIVITÀ dal tribunale civile di pace.

Qual è l'onorario da pagare al mediatore?

1. Quando la nomina viene effettuata dall'ufficio di mediazione come condizione per l'azione legale; in caso di accordo tra le parti: viene pagato l'onorario di mediazione determinato applicando un tasso del 6% sulla differenza tra il nuovo canone e quello precedente. Questo importo può essere diviso equamente tra le parti o può essere assunto da una delle parti. Tale importo non può essere inferiore alla tariffa di due ore stabilita dal Ministero.

2. Quando la nomina viene effettuata dall'ufficio di mediazione come condizione per l'azione legale; in caso di mancato accordo tra le parti: Tale importo è pari alla tariffa di due ore stabilita dal Ministero e viene pagato al mediatore dal Ministero; le parti non effettuano alcun pagamento.

3. Nella mediazione volontaria, le parti hanno la possibilità di determinare e pagare liberamente un importo superiore al limite minimo stabilito dal Ministero e superiore al tasso del 6% da applicare all'importo nel documento di accordo. Se le parti non raggiungono un accordo nella mediazione volontaria, il Ministero non effettua alcun pagamento al mediatore. Le parti sono tenute a pagare al mediatore l'importo pari al limite minimo stabilito dal Ministero, ovvero la tariffa di due ore.

Cosa succede se si raggiunge un accordo nella mediazione?

Le parti adempiono ai propri obblighi in conformità con il verbale di mediazione redatto. Se gli obblighi non vengono adempiuti, le parti possono mettere in esecuzione la decisione ottenendo un CERTIFICATO DI ESECUTIVITÀ dal tribunale civile di pace.

Cosa succede se non si raggiunge un accordo nella mediazione?

Le parti si rivolgono al tribunale, personalmente o tramite i loro avvocati, per la determinazione del nuovo canone di locazione.

Quale tribunale è competente?

I tribunali civili di pace sono competenti per la determinazione del canone di locazione.

AVVOCATO MEDIATORE NURDAN HERIS

Fonte della notizia: 12punto