Legge sui disastri, effetti sulla nostra vita e sulle nostre proprietà (6)

QUAL È IL POTERE FONDAMENTALE DEL MINISTERO?

Il Ministero (Ministero dell'Ambiente e dell'Urbanistica) è autorizzato a determinare gli standard che costituiranno la base per le procedure di pianificazione di ogni tipo e scala, incluse quelle relative ad aree previste da leggi speciali, da utilizzare nelle applicazioni in aree a rischio, aree di riserva e lotti contenenti edifici a rischio; inoltre, è autorizzato a stabilire tali standard tramite decisioni di pianificazione, se necessario, o a redigere, far redigere e approvare piani e progetti di design urbano contenenti standard specifici. 

I piani di zonizzazione e di lottizzazione approvati relativi alle aree e ai lotti rientranti nell'ambito della presente legge vengono pubblicati per un periodo di quindici giorni presso la relativa direzione provinciale dell'ambiente, dell'urbanistica e del cambiamento climatico. Le obiezioni a tali piani devono essere presentate alla suddetta direzione provinciale entro il periodo di pubblicazione e le obiezioni vengono valutate dal Ministero entro cinque giorni. In caso di rigetto delle obiezioni, i piani diventano definitivi alla data della decisione di rigetto, senza necessità di ulteriori procedure di approvazione. È evidente quanto siano stati mantenuti brevi i termini. La pubblicazione del Ministero QUINDICI GIORNI, entro questo periodo, ad esempio, chi ne venisse a conoscenza l'ultimo giorno, potrà presentare la propria obiezione solo l'ultimo giorno. Non è stato previsto nemmeno un periodo di tempo successivo alla pubblicazione per le obiezioni.  Questo periodo è del tutto insufficiente. Si tratta di applicazioni relative al diritto reale sull'immobile, come l'area di zonizzazione e il piano di lottizzazione, ed è inevitabile che mantenere i termini così brevi causi dei disagi.

COME VERRANNO EFFETTUATE LE VALUTAZIONI?

Le procedure di determinazione del valore degli immobili soggetti a trasformazione ai sensi della presente Legge, inclusi gli edifici fatiscenti presenti su di essi, nonché le strutture che potrebbero appartenere ad altre persone, e le valutazioni degli immobili che verranno creati con la trasformazione  Viene eseguito o fatto eseguire dalla Presidenza, dalla TOKİ o dall'Amministrazione.

QUALI SONO LE CONDIZIONI PER IL CREDITO DI CONSOLIDAMENTO?

Per le strutture che si trovano al di fuori delle aree a rischio e delle aree di riserva, e per le quali è stato tecnicamente accertato che possono essere consolidate ai fini previsti dalla presente Legge, nel quadro delle procedure e dei principi stabiliti dal Presidente,  un credito di consolidamento può essere concesso dalla Presidenza dal conto speciale dei progetti di trasformazione. È necessario che tale credito venga utilizzato esclusivamente a fini di consolidamento e che vengano soddisfatte le condizioni stabilite. In caso contrario, ne verrà richiesto il rimborso ai sensi delle disposizioni della Legge n. 6183 sulla procedura di riscossione dei crediti pubblici.

QUAL È IL TERMINE PER INTENTARE UNA CAUSA?

Contro gli atti amministrativi stabiliti in conformità alla presente Legge, è possibile intentare una causa entro trenta giorni dalla data di notifica, ai sensi della Legge n. 2577 sulla procedura di giustizia amministrativa del 6/1/1982.

In tali cause non può essere disposta la sospensione dell'esecuzione. Pertanto, le attività e le procedure continueranno a essere svolte. Nel caso in cui si verifichino danni irreparabili, non essendo possibile un risarcimento in forma specifica, potrà essere imposto solo un obbligo di risarcimento pecuniario.

COSA SI INTENDE PER DIVIETO DI PIGNORAMENTO E MISURE CAUTELARI?

Se gli immobili oggetto delle pratiche di trasformazione da attuarsi ai sensi della presente Legge sono stati trasferiti all'appaltatore che ha assunto i lavori di costruzione in base a un contratto preliminare di vendita immobiliare o a un contratto di costruzione in cambio di quote di terreno, fino alla costituzione del diritto di superficie a nome dei proprietari, tali immobili non possono essere soggetti a pignoramenti o misure cautelari per debiti dell'appaltatore verso terzi, ad eccezione dei crediti relativi a materiali e manodopera per i lavori di costruzione stessi.  TUTTAVIA, in caso di mancata costituzione del diritto di superficie entro SEI MESI dall'inizio dei lavori di costruzione, i pignoramenti e le misure cautelari possono essere applicati a tali immobili. In altre parole, questo periodo è limitato a soli 6 mesi.

COME AVVIENE LA REGISTRAZIONE A NOME DEI PROPRIETARI CHE HANNO RAGGIUNTO UN ACCORDO?

Ai sensi delle disposizioni della presente Legge,  i nuovi immobili creati in relazione alle applicazioni previste dalla presente Legge su beni trasferiti alla Presidenza o, su richiesta della Presidenza, alla TOKİ o all'Amministrazione,  vengono registrati nel catasto a nome delle persone fisiche o dei loro eredi, nonché delle persone giuridiche con cui è stato raggiunto un accordo, su richiesta della Presidenza, della TOKİ o dell'Amministrazione.

Il Ministero è autorizzato a delegare poteri alla TOKİ o all'Amministrazione in merito alle attività e alle procedure specificate nella presente Legge e a determinare quali di tali attività e procedure debbano essere svolte dalla TOKİ o dall'Amministrazione.

QUANDO POSSONO GLI APPALTATORI VENDERE LE LORO QUOTE?

Nel caso in cui le applicazioni nelle aree e nelle particelle rientranti nell'ambito della presente Legge siano effettuate da persone fisiche o giuridiche di diritto privato, la vendita delle unità indipendenti spettanti agli appaltatori che intraprendono i lavori di costruzione può essere effettuata in base allo stato di avanzamento dei lavori e previa autorizzazione dell'Amministrazione. L'appaltatore presenta domanda all'Amministrazione per ottenere l'autorizzazione alla vendita delle unità indipendenti di sua spettanza. L'Amministrazione determina il tasso di completamento della costruzione effettuando un sopralluogo o verificando il sistema di controllo edilizio e stabilisce che tale tasso  sia inferiore al "dieci percento" per la vendita delle unità indipendenti spettanti all'appaltatore, notificandolo al relativo ufficio del catasto. Per la vendita delle unità indipendenti spettanti all'appaltatore in misura pari o superiore al tasso di completamento della costruzione, è necessario il consenso di tutti i proprietari. 

Ritengo che il consenso preventivo di tutti i proprietari, ottenuto al momento della firma di altri contratti, non debba essere considerato valido. In conformità con lo scopo della legge, dovrebbero essere considerati validi solo i consensi ottenuti dall'appaltatore dopo aver ricevuto l'autorizzazione dalla Presidenza/Amministrazione.

PROCEDURA DI RISOLUZIONE DEL CONTRATTO CON L'APPALTATORE

Nelle aree e nelle particelle rientranti nell'ambito della presente Legge; dopo aver raggiunto un accordo all'unanimità o dopo aver preso una decisione con la  "maggioranza semplice"  dei comproprietari in proporzione alle loro quote, se per motivi imputabili all'appaltatore i lavori di costruzione della nuova struttura non sono iniziati entro un anno, o se i lavori sono stati interrotti a un determinato livello e l'attività edilizia non prosegue da almeno sei mesi con personale e attrezzature adeguati al completamento del progetto, i proprietari possono decidere la risoluzione dei contratti stipulati con la   "maggioranza semplice" delle loro quote. 

Con questa decisione  si richiede alla Presidenza di accertare se i lavori di costruzione della nuova struttura siano iniziati o se stiano proseguendo con il personale e le attrezzature necessari per completare il progetto.   Qualora la Presidenza accerti tali condizioni, al contraente viene concesso un termine di trenta giorni per iniziare o proseguire i lavori, con l'avvertimento che, in caso contrario, i contratti saranno risolti d'ufficio alla scadenza di tale termine. 

In caso di mancato inizio o mancata prosecuzione dei lavori nonostante tale diffida, i contratti firmati tra i titolari dei diritti e il contraente relativi alla  costruzione dell'opera si considerano risolti d'ufficio alla data di scadenza del termine di trenta giorni, senza necessità di ulteriore notifica e senza richiedere il consenso delle parti interessate. 

Dopo la risoluzione, i contratti relativi alla costruzione annotati nel registro immobiliare vengono cancellati su richiesta dei proprietari o   della Presidenza. Per i lavori eseguiti fino alla data di risoluzione, le quote trasferite, i pagamenti effettuati e altre questioni, si applicano le disposizioni generali di legge. 

I pagamenti per l'assistenza all'affitto effettuati dal contraente ai titolari dei diritti fino alla data di risoluzione non possono essere richiesti in restituzione ai titolari stessi.

COME VERRANNO DETERMINATI GLI ENTI AUTORIZZATI NELL'AMBITO DELLA LEGGE?

Le attività previste dalla presente Legge, nonché l'adozione di decisioni e l'esecuzione delle stesse, possono essere svolte da enti autorizzati dalla Presidenza. È obbligatorio che tali enti impieghino ingegneri civili, ingegneri topografi, architetti, urbanisti, esperti di valutazione e giuristi. I requisiti che gli enti autorizzati devono possedere, il numero e le qualifiche del personale che vi presterà servizio, le procedure e i principi di lavoro, nonché altre questioni, saranno determinati da un regolamento che sarà preparato dalla Presidenza, la quale è autorizzata a vigilare sulle attività di tali enti.

COSA SUCCEDERÀ ALLE CAUSE DI SCIOGLIMENTO DELLA COMUNIONE?

Dopo la demolizione delle strutture rientranti nell'ambito della presente Legge, è possibile intentare una causa per lo scioglimento della comunione sull'immobile divenuto terreno, in conformità con le disposizioni del Codice Civile Turco n. 4721. Inoltre, la possibilità di risolvere la questione tramite l'istituto della mediazione prima di avviare le cause di scioglimento della comunione potrebbe accelerare il processo.

Tuttavia, l'avvio di una causa per lo scioglimento della comunione non costituisce un ostacolo all'adozione di decisioni a maggioranza semplice dei comproprietari in proporzione alle loro quote, né all'esecuzione di tali decisioni ai sensi della presente Legge.

Avvocato Mediatore NURDAN HERIS

Fonte della notizia: 12punto