Legge sui disastri, effetti sulla nostra vita e sulle nostre proprietà (4)

DEMOLIZIONE E CONSEGUENZE

Una volta effettuata la valutazione del rischio, trascorsi i termini per le opposizioni e accertata definitivamente la condizione di edificio a rischio, si passa alla fase di demolizione dell'immobile. Con la demolizione, l'immobile si trasforma in terreno edificabile.

Per gli immobili il cui edificio sovrastante è stato demolito diventando terreno, il diritto di superficie o la proprietà condominiale precedentemente costituiti vengono cancellati d'ufficio dall'ufficio del catasto competente su richiesta della Presidenza, senza richiedere il consenso degli interessati; il bene viene registrato a nome dei proprietari in proporzione alle loro quote, previa valutazione basata sulla sua condizione precedente o specificando nel registro fondiario le condizioni dell'accordo raggiunto con il proprietario. La natura degli immobili viene registrata d'ufficio in base alla situazione attuale.

I diritti reali e personali presenti nel registro di tali immobili, così come ogni tipo di annotazione che limiti o vieti il diritto di trasferimento, continuano a gravare sulle quote. I diritti e le annotazioni specificati non costituiscono un ostacolo alle operazioni di accorpamento, frazionamento, rettifica di superficie, divisione, creazione, abbandono, registrazione, costituzione di diritto di superficie e proprietà condominiale presso il catasto, e per tali operazioni non è richiesto il consenso dei proprietari o degli interessati.

Nella fase di costituzione del diritto di superficie e della proprietà condominiale per le nuove costruzioni, i diritti e le annotazioni specificati vengono mantenuti, senza necessità di consenso, esclusivamente sulle unità indipendenti spettanti al proprietario gravato da tali diritti e annotazioni. Nell'area di applicazione, le operazioni di variazione di destinazione, accorpamento, frazionamento, rettifica di superficie, divisione, creazione, abbandono e registrazione vengono eseguite o fatte eseguire d'ufficio dalla Presidenza, dalla TOKİ o dall'Amministrazione senza richiedere alcun consenso.

È fondamentale che tali lotti siano valorizzati dai proprietari. In questo contesto, nelle aree a rischio e nelle aree di riserva, per la fase o l'isolato oggetto di intervento, e nel caso di edifici a rischio, per i lotti in cui si trovano tali edifici, prima della demolizione delle strutture, si decide con la MAGGIORANZA SEMPLICE dei comproprietari in proporzione alle loro quote in merito all'accorpamento dei lotti, all'applicazione su base di singolo lotto, accorpato o di isolato urbanistico, alle operazioni di frazionamento, abbandono, creazione e registrazione catastale, alla ricostruzione dell'edificio, alla vendita delle quote, alla valorizzazione tramite permuta o ripartizione dei ricavi e altri metodi, indipendentemente dal fatto che siano o meno comproprietari della struttura. La quota precedentemente prevista come maggioranza dei due terzi è stata trasformata in maggioranza semplice con l'ultima normativa.

La modifica più importante introdotta qui è l'adozione del quorum della MAGGIORANZA SEMPLICE al posto della maggioranza dei due terzi. Si è rinunciato alla maggioranza qualificata, rendendo possibile la trasformazione con la decisione di più della metà.

Le operazioni richieste dalle nuove applicazioni; accorpamento, frazionamento, rettifica di superficie, divisione, creazione, abbandono, registrazione e simili, ogni tipo di permesso e licenza relativi alla demolizione e costruzione, nonché tutte le operazioni che dovrebbero essere condotte presso altre amministrazioni/istituzioni ed enti con il consenso di tutti i proprietari e interessati, vengono eseguite in base alla decisione presa dalla maggioranza semplice dei comproprietari in proporzione alle loro quote.

All'Amministrazione può essere presentato il verbale di decisione firmato dai proprietari che hanno raggiunto l'accordo o le copie delle procure/contratti appartenenti ai proprietari concordanti in merito alla decisione presa dalla maggioranza semplice dei comproprietari. Le quote di terreno di coloro che non partecipano alla decisione presa dalla maggioranza semplice dei comproprietari in proporzione alle loro quote vengono vendute tramite asta pubblica agli altri comproprietari che hanno raggiunto l'accordo, previa determinazione del valore di mercato da parte della Presidenza e non inferiore a tale valore. La determinazione del valore di mercato riveste qui grande importanza. In caso di errata determinazione del valore di mercato, il proprietario potrebbe trovarsi di fronte al rischio di subire un danno.

Qualora la vendita ai comproprietari non possa essere effettuata in questo modo, tali quote vengono acquistate dalla Presidenza, dall'Amministrazione o dalla TOKİ, che realizzeranno il progetto di trasformazione, pagando il valore di mercato determinato nelle aree a rischio e nelle aree di riserva.

In questo caso, la Presidenza/Amministrazione diventerà così comproprietaria dell'immobile.

Nel caso di edifici a rischio, l'operazione di vendita viene ripetuta fino a quando non viene effettuata la vendita agli altri comproprietari che hanno raggiunto l'accordo o, a condizione di accettare di procedere in conformità con l'accordo raggiunto dalla decisione dei comproprietari concordanti, a terzi.

Nel caso in cui i terreni o le quote di terreno dei proprietari che non partecipano alla decisione presa dalla maggioranza "semplice" dei comproprietari in proporzione alle loro quote vengano venduti a terzi diversi dai comproprietari concordanti fino alla vendita ai sensi della Legge, è obbligatorio che l'acquirente comunichi il proprio indirizzo di notifica elettronica all'ufficio del catasto affinché possa essere effettuata la registrazione.

La proposta contenente la decisione presa e le condizioni dell'accordo, o il luogo in cui la proposta può essere visionata ed esaminata dai proprietari che hanno preso la decisione con la maggioranza semplice, viene notificata ai proprietari che non partecipano alla decisione presa a maggioranza semplice tramite notaio o mediante pubblicazione presso il relativo ufficio del capo villaggio (muhtarlık) per un periodo di quindici giorni. Nella notifica effettuata tramite pubblicazione presso il muhtarlık, si considera effettuata l'ultimo giorno della pubblicazione. In tale notifica viene inoltre comunicato che, qualora la proposta non venga esaminata entro quindici giorni dalla data in cui la notifica è stata effettuata/considerata effettuata, o qualora la proposta non venga accettata entro lo stesso termine, le quote di terreno saranno vendute nell'ambito della presente Legge.

Nel processo di vendita delle quote di terreno, le notifiche da effettuare dalla Presidenza/Amministrazione vengono eseguite notificando il documento da notificare tramite il portale e-Devlet e pubblicandolo presso il relativo muhtarlık per un periodo di quindici giorni; la notifica si considera effettuata l'ultimo giorno della pubblicazione presso il muhtarlık. Ai proprietari che hanno comunicato i propri indirizzi di notifica elettronica al catasto, la notifica viene effettuata tramite l'indirizzo di notifica elettronica. I diritti come ipoteca, sequestro conservativo, pignoramento e usufrutto presenti sulle quote da vendere tramite asta pubblica e sugli immobili trasferiti in cambio di un corrispettivo alla Presidenza/Amministrazione o alla TOKİ tramite accordo nelle aree e nei lotti coperti dalla Legge, continuano a gravare sul prezzo di vendita dopo la vendita. In altre parole, i terzi creditori possono riscuotere i propri crediti sul prezzo che sarà pagato per l'immobile in questione.

Con questa operazione si interviene anche nel campo del diritto dell'esecuzione forzata e il diritto di credito, che si trasforma in denaro tramite tale operazione di vendita, trova la possibilità di essere riscosso.

Dopo l'operazione di vendita, anche i diritti presenti nella registrazione catastale vengono cancellati d'ufficio dall'ufficio del catasto su richiesta della Presidenza.

Salvo il caso in cui l'operazione di vendita venga annullata con la motivazione che il prezzo di vendita è stato calcolato in modo errato, in caso di annullamento tramite decisione giudiziaria, su notifica della situazione da parte della Presidenza al relativo ufficio del catasto, il terreno o la quota di terreno venduta,

+ se non è stata trasferita a una terza persona dopo l'operazione di vendita o

+ se non è stata sottoposta a un'applicazione che rende legalmente e/o materialmente impossibile la registrazione diretta a nome del proprietario precedente alla vendita

viene registrata d'ufficio a nome del vecchio proprietario e, fino a quando non viene garantita la restituzione del prezzo di vendita, viene costituita e registrata un'ipoteca legale a favore dell'acquirente per l'importo del prezzo di vendita.

Nel caso in cui l'operazione di vendita venga annullata con la motivazione che il prezzo di vendita è stato calcolato in modo errato, la decisione giudiziaria viene applicata facendo pagare al proprietario che ha acquistato la quota la differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo che sarà calcolato secondo quanto indicato nella decisione giudiziaria al vecchio proprietario la cui quota è stata venduta. In altre parole, accettando l'operazione di vendita come valida, si garantisce che il danno venga eliminato pagando la differenza al vecchio proprietario.

Nel caso in cui venga presa una decisione contro la Presidenza/Amministrazione affinché il danno del proprietario la cui quota è stata venduta venga risarcito con la motivazione che il prezzo di vendita è stato calcolato in modo errato tramite decisione giudiziaria, il prezzo di cui è stato ordinato il pagamento viene pagato dal proprietario che ha acquistato la quota al vecchio proprietario la cui quota è stata venduta entro e non oltre 15 giorni dalla data della notifica che la Presidenza/Amministrazione farà in merito. In caso di mancato pagamento entro il termine concesso, se il prezzo viene pagato dalla Presidenza/Amministrazione, il prezzo pagato viene riscosso dal proprietario che ha acquistato la quota secondo le disposizioni generali.

Con questa normativa, la Presidenza/Amministrazione dovrà adempiere personalmente all'obbligo di risarcimento per il vecchio proprietario.

Non bisogna dimenticare che la Presidenza/Amministrazione può rimanere personalmente come comproprietaria, così come può vendere a terzi la quota di terreno che le spetta.

Qualora non si raggiunga un accordo con la maggioranza "semplice" entro trenta giorni dalla notifica effettuata ai proprietari del terreno il cui edificio sovrastante è stato demolito, per gli immobili di proprietà di persone fisiche o persone giuridiche di diritto privato, la Presidenza/Amministrazione/TOKİ può ricorrere anche all'esproprio d'urgenza.

Gli espropri da effettuare ai sensi della presente Legge sono considerati espropri ai fini della realizzazione di progetti di insediamento di cui al secondo comma dell'articolo 3 della Legge sull'esproprio n. 2942 del 4/11/1983, e il pagamento della prima rata viene effettuato in misura pari a un quinto degli importi determinati secondo il suddetto comma. Le operazioni di esproprio degli immobili la cui colonna della proprietà nel catasto è vuota, o per i quali l'erede non è determinato, è stato nominato un amministratore giudiziario (kayyım), sono controversi o sui quali è stato costituito un diritto reale limitato, sono soggetti alle disposizioni dello stesso articolo.

La Presidenza/Amministrazione/TOKİ è autorizzata a ottenere il certificato di eredità, a far nominare un amministratore giudiziario o a procedere in base all'ultimo proprietario registrato al catasto per l'esecuzione delle operazioni di esproprio e altre operazioni da effettuare ai sensi della presente Legge. Nel caso in cui il proprietario registrato al catasto sia deceduto, la Presidenza/Amministrazione/TOKİ può ottenere il certificato di eredità per l'operazione di esproprio, così come, se necessario, può richiedere la rettifica della registrazione nel registro fondiario tramite istanza amministrativa o via giudiziaria. In caso di raggiungimento di un accordo per l'esproprio, viene redatto un contratto e un verbale di conciliazione contenente anche la rinuncia e il consenso relativi alla registrazione o cancellazione dell'immobile tra la Presidenza/Amministrazione/TOKİ e gli interessati, e viene inviato al relativo ufficio del catasto per garantire che l'esproprio venga registrato d'ufficio nel registro fondiario.

Come si può vedere, è possibile compiere operazioni con poteri piuttosto ampi, e il processo deve essere seguito attentamente dai proprietari e dai loro eredi per la protezione del diritto di proprietà in relazione alle operazioni effettuate dalla Presidenza, dall'Amministrazione e dalla TOKİ.

Avvocato Mediatore NURDAN HERIS

Fonte della notizia: 12punto