La verità sulle "aree di riserva" e Hatay!

Nei distretti di Antakya e Defne si contano complessivamente 90.326 edifici. Circa 45.000 di questi sono crollati o hanno subito gravi danni a causa del terremoto. Nell'area di riserva dichiarata dal Ministero, invece, si trovano 3.000 edifici crollati, gravemente o moderatamente danneggiati. In altre parole, solo il 7% degli edifici danneggiati dal sisma si trova in quest'area di riserva. Allora perché non si sta applicando una pratica simile nel resto del territorio?

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Nonostante siano passati 10 mesi dal terremoto del 6 febbraio, gli abitanti di Hatay sono costretti a vivere in condizioni estremamente difficili all'interno di container. Anche chi ha una casa integra non può tornarci ad abitare. Questo perché il Ministero dell'Ambiente, dell'Urbanistica e del Cambiamento Climatico ha compiuto un nuovo passo, dichiarando molte zone residenziali "AREA DI RISERVA"! I quartieri interessati da questa designazione sono: Armutlu, Akdeniz, Elektrik, Haraparası, General Şükrü Kanatlı, Cumhuriyet, Cebrail, Akevler, Gazi, Emek e Altınçay, che includono Fatih Caddesi, Cumhuriyet Caddesi e Atatürk Caddesi. Nell'"Area di Riserva" dichiarata si contavano circa 3.800 edifici prima del terremoto, di cui circa 3.000 sono stati identificati come crollati o gravemente o moderatamente danneggiati.

L'"AREA DI RISERVA" È UNA NUOVA OPPORTUNITÀ DI RENDITA?

La legge, nota anche come Legge sulla Trasformazione Urbana n. 6306, definisce le aree di trasformazione in tre modi distinti: Area a Rischio, Area di Riserva e Edificio a Rischio.

L'Area a Rischio viene dichiarata tramite decisione presidenziale e entra in vigore dopo la pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale. L'Area di Riserva, invece, viene dichiarata con l'approvazione del Ministro dell'Ambiente e dell'Urbanistica, ma non viene pubblicata nella Gazzetta Ufficiale. Secondo la definizione di legge, 207,35 ettari all'interno dei confini dei distretti di Antakya e Defne, nella provincia di Hatay, sono stati dichiarati Area di Riserva. La Legge n. 6306 conferisce al Ministero dell'Ambiente, dell'Urbanistica e del Cambiamento Climatico l'autorità di compiere ogni tipo di atto e operazione in un'area dichiarata Area di Riserva. Ciò significa che i proprietari degli edifici situati in queste zone hanno come unico interlocutore il Ministero dell'Ambiente, dell'Urbanistica e del Cambiamento Climatico. In questa fase, ci si aspetta che il Ministero svolga le attività e le operazioni di Trasformazione Urbana nell'area in questione.

Ma in cosa consistono queste operazioni? Innanzitutto, verranno identificati tutti i titolari di diritti nell'area. Si procederà con l'analisi della proprietà, la valutazione dello stato attuale, l'analisi del valore dei diritti esistenti dei titolari, ecc. Successivamente, il Ministero competente preparerà un piano regolatore e un progetto per quest'area. Il progetto sarà condiviso con tutti i titolari di diritti, ai quali verrà presentato ciò che otterranno dal progetto. Un'informazione importante da conoscere qui è che il progetto può essere realizzato con l'approvazione di almeno il 50% più uno dei titolari di diritti!

Le domande importanti che sorgono sono: nei distretti di Antakya e Defne ci sono in totale circa 90.326 edifici. Circa 45.000 di questi sono crollati o hanno subito gravi danni a causa del terremoto. Nell'area di riserva dichiarata dal Ministero, ci sono 3.000 edifici crollati, gravemente o moderatamente danneggiati. In altre parole, solo il 7% degli edifici danneggiati dal sisma si trova in quest'area di riserva. Allora perché non si sta applicando una pratica simile nel resto del territorio? Come verrà ricostruita la città con un approccio di pianificazione frammentato? Se l'autorità di pianificazione e progettazione nei 207,35 ettari dichiarati Area di Riserva spetta al Ministero, ne consegue che l'autorità di pianificazione e progettazione nel resto del territorio spetta alla Municipalità Metropolitana di Hatay. Allora, come verrà stabilita la relazione tra i progetti che due diverse istituzioni stanno conducendo e condurranno in aree diverse?

COSA FARANNO COLORO CHE HANNO PROPRIETÀ NELL'AREA DICHIARATA DI RISERVA?

Il Ministero ha posto dei vincoli anche sugli edifici e sugli appartamenti integri! Se possedete un appartamento, una casa o un terreno nell'area di riserva, ogni tipo di accorpamento, frazionamento o concessione di stato urbanistico su di essi è di competenza del Ministero. In quest'area, il Ministero ha sospeso tutte le attività e le operazioni fino all'approvazione del piano regolatore e alla preparazione dei progetti.

*La presidenza della trasformazione urbana potrà espropriare le proprietà nell'area di riserva, scambiarle con altri immobili o trasformarle in beni mobili.

* Si afferma che l'Area di Riserva potrà essere gestita per fasi e che i progetti potranno essere avviati qualora venga raggiunta la maggioranza del 50% più uno nelle singole fasi. Questa percentuale, precedentemente indicata nella legge, richiedeva la maggioranza dei due terzi. Con l'applicazione dell'Area di Riserva, questa soglia è stata abbassata. Se si affronta la questione con malafede, c'è il rischio che molte persone subiscano dei danni.

* Attualmente è possibile effettuare vendite all'interno dell'area di riserva. Chi acquista può vedere nel registro immobiliare che quest'area è un'area di riserva. Molte persone colpite dal terremoto, famiglie di pensionati, ecc., hanno iniziato a vendere i loro appartamenti crollati nell'area di riserva a prezzi bassi, basandosi sulla quota di terreno, per poter costruire una nuova vita. All'interno della fase in cui il Ministero opera, prima della demolizione degli edifici, le decisioni riguardanti l'accorpamento delle quote, la rinuncia, la creazione di nuovi lotti, la demolizione dell'edificio, la vendita delle quote, la permuta e la ripartizione dei ricavi saranno prese a maggioranza semplice dei comproprietari del terreno, indipendentemente dal fatto che siano comproprietari dell'edificio.

Le proprietà dei titolari di quote che non partecipano alla trasformazione urbana, rimanendo fuori dalla maggioranza semplice, potranno essere vendute dalla presidenza della trasformazione urbana agli altri proprietari al prezzo stabilito.

La presidenza della trasformazione urbana potrà realizzare progetti di sviluppo immobiliare e indire gare d'appalto per la costruzione con il metodo della ripartizione dei ricavi nelle aree di riserva.

Ai proprietari che rimangono fuori dalla maggioranza semplice e con i quali non si raggiunge un accordo, viene concesso un periodo di notifica di 15 giorni tramite le autorità locali (muhtarlık). Per coloro che non partecipano alla decisione entro questo periodo, verranno avviate azioni legali.

Se l'edificio di un cittadino nella zona del terremoto è crollato, ai cittadini che non raggiungono un accordo con la maggioranza semplice verrà concesso un periodo di notifica di 30 giorni. Entro 30 giorni, o si troverà un accordo, o la proprietà sarà messa in vendita dal Ministero agli altri proprietari al prezzo stabilito. Poiché molte persone si trovano fuori Hatay, non potranno vedere questi piani e progetti.

Il Ministero deve comunicare al pubblico tutti i piani e i progetti che realizzerà nell'area di riserva con la massima trasparenza e raggiungere un alto tasso di consenso tra i proprietari. L'area di riserva non è un lavoro che può essere lasciato solo alla responsabilità del Ministero. Il fatto che i titolari di diritti, le ONG, la municipalità e tutte le componenti che costituiscono la città si riuniscano per discutere e raggiungere un consenso, e che i parametri della trasformazione urbana siano stabiliti in modo equo e giusto, determinerà il futuro di Hatay!

L'AREA DI RISERVA sarà un esempio, positivo o negativo, per la Turchia. Sarà ancora una volta Hatay a mostrarcelo!