Rendita immobiliare

In Turchia, la formazione di rendite urbane è direttamente proporzionale alle attività del settore edile nel Paese. Soprattutto nei periodi di espansione monetaria, nei Paesi in via di sviluppo come la Turchia, gli investimenti si orientano verso le infrastrutture e il settore delle costruzioni. In Turchia, questo sviluppo si è verificato dopo gli anni 2000. Pertanto, per comprendere l'evoluzione delle rendite urbane, osserviamo lo sviluppo del settore edile nel nostro Paese. La quota del settore edile nel PIL turco è aumentata, passando dal 4,5-4% ai livelli del 7,5% nei 22 anni presi in esame. Tuttavia, a partire dal 2017, si osserva che la quota è scesa verso livelli del 6%.

La crescita annuale del settore edile subisce grandi fluttuazioni. Si registrano crescite positive superiori al 20%, ma allo stesso tempo si osservano anche crescite negative del 20%. È evidente che le crisi economiche influenzano il settore edile. L'impatto delle crisi del 2001 e del 2008 si manifesta sotto forma di crescita negativa nel settore. Inoltre, dopo il 2018, il settore edile ha registrato una crescita negativa.

Anche in Turchia gli stranieri si sono orientati verso l'acquisto di immobili e, a causa di questa domanda, secondo i dati del TÜİK, tra il 2013 e il 2021 sono state effettuate 278.927 vendite a stranieri. Nel 2024 sono state vendute 23.781 abitazioni a stranieri. Nel periodo gennaio-giugno 2025, il numero di abitazioni vendute a stranieri è stato di 9.354. L'interesse degli stranieri per l'acquisto di case nel nostro Paese sta diminuendo.

Nel periodo 2010-2020, gli indici dei prezzi delle abitazioni e i prezzi unitari hanno mostrato un aumento superiore ai tassi dell'IPC (Indice dei prezzi al consumo) e dell'IPU (Indice dei prezzi alla produzione). Questa situazione indica che, nel periodo in questione, gli aumenti dei prezzi delle abitazioni sono stati superiori all'inflazione, il che significa che le rendite urbane sono aumentate in termini reali. Lo sviluppo e l'approfondimento dei mercati finanziari in Turchia, le politiche monetarie e fiscali espansive, l'aumento delle possibilità di credito bancario, il livello relativamente basso dei tassi di interesse sui prestiti, gli strumenti dei mercati dei capitali come GYO (Fondi di investimento immobiliare), GYF (Fondi di partecipazione immobiliare), certificati di affitto e le normative istituzionali hanno avuto effetti significativi sull'aumento delle rendite immobiliari urbane.

Sebbene la politica abitativa sembri essere determinata solo dal governo e dalla burocrazia, anche alcune strutture specializzate esercitano un'influenza su tali politiche. Queste sono:

• Ministero dell'Ambiente, dell'Urbanizzazione e dei Cambiamenti Climatici

• TOKİ

• Municipalità

• Ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture

Le competenze urbanistiche frammentate concesse a numerosi enti facilitano la formazione di rendite edilizie; la rendita si presenta comunemente in due forme: il valore creato dai piani regolatori e il valore creato dalle varianti ai piani. Ai sensi dell'articolo 18 della Legge sull'Edilizia, le municipalità possono ottenere una quota di partecipazione alla regolamentazione (DOP) dall'aumento di valore che si verifica nell'ambito dei piani regolatori. Tuttavia, le varianti ai piani che possono generare rendite molto elevate sono escluse da questo ambito e il settore pubblico non può recuperare una quota da esse.

Uno degli elementi più importanti in Turchia per quanto riguarda la formazione e la distribuzione della rendita urbana è costituito dagli immobili pubblici e dalle politiche e pratiche relative alla loro gestione. Gli immobili del Tesoro sono stati trasformati in strumenti per ottenere rendite attraverso metodi come vendite, privatizzazioni, trasferimenti e costituzione di diritti di servitù. In questo processo, foreste, immobili 2/B, terreni agricoli, pascoli, coste e aree protette sono diventati strumenti per creare e distribuire rendite.

Possiamo esprimere le ragioni delle rendite urbane nel nostro Paese con le seguenti pratiche:

• Modifiche apportate tramite note ai piani

• Costruzioni realizzate in aree di insediamenti abusivi (gecekondu)

• Progetti edilizi in cui viene offerta la donazione di strutture al pubblico

• Costruzioni realizzate nell'ambito di progetti di Partenariato Pubblico-Privato (PPP)

• Lavori di costruzione tramite progetti di condivisione dei ricavi