Aumento degli affitti, limite legale e guerre tra inquilini e proprietari

La crisi abitativa, la crisi della produzione, la crisi finanziaria e le guerre commerciali a livello globale hanno fatto sì che le ostilità tra inquilini e proprietari di casa crescessero a dismisura. 

In sostanza, alla base del conflitto tra le parti c'è una determinante strettoia economica. Poiché è difficile e richiede tempo risanare l'economia, questo problema economico-politico viene giuridizzato. In questo modo, sembra quasi che la questione possa essere risolta attraverso un regolamento di conti in tribunale tra le parti, etichettate come "avidi proprietari" o "inquilini spietati". 

L'imprigionamento delle questioni economico-politiche nel diritto rende le parti passive e rimanda la vera soluzione. D'altra parte, la giuridizzazione ha un impatto sull'economia. Ad esempio, i tribunali si trovano ad affrontare un carico di cause eccessivo. I creditori non riescono a riscuotere i propri crediti; i debitori cercano di indebitarsi e di rimandare il problema. Si cerca di risolvere la questione con metodi extragiudiziali, persino contrari al buon costume. 

Al fine di porre un freno alle guerre tra inquilini e proprietari, con la legge che modifica il Codice delle Obbligazioni Turco, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 31863 dell'11 giugno 2022, è stato introdotto un articolo transitorio che limitava gli aumenti degli affitti per le abitazioni al 25%. Questo limite significava impedire sia l'applicazione del tasso di variazione basato sulle medie a 12 mesi dell'indice dei prezzi al consumo (TÜFE), sia l'aumento dell'affitto sotto la pressione del proprietario. Questa disposizione è terminata il 1° luglio 2024. 

Guardando allo scopo della norma, possiamo comprendere che l'obiettivo era proteggere gli inquilini dalla crisi economica e adottare una misura urgente contro gli aumenti esorbitanti degli affitti da parte dei proprietari, spinti dalla paura di rimanere senza casa. Anche tra queste date, in molti rapporti di locazione, gli aumenti hanno superato questo limite legale. Il motivo raramente può essere interpretato come una "buona volontà" dell'inquilino. Tuttavia, nella maggior parte dei casi, possiamo dire che ha influito il tentativo degli inquilini, timorosi delle molestie e delle pressioni del proprietario, di mantenere il rapporto in "pace". Pertanto, è chiaro che in questi casi il superamento del limite legale non può essere spiegato con la libertà contrattuale; del resto, se si fosse trattato di libertà contrattuale, si sarebbe stipulato un nuovo contratto di locazione. 

Alcuni sostengono che il contratto di locazione non sia stato rinnovato e che le parti abbiano deciso, con un accordo tacito, un affitto superiore al limite legale. A seguito dell'appello contro le sentenze dei tribunali civili di pace, dove gli inquilini richiedevano la restituzione dei "pagamenti in eccesso" effettuati durante il periodo di vigenza del limite legale, alcune corti d'appello hanno ritenuto legittimi tali pagamenti. Nelle loro motivazioni, hanno giudicato ingiusta la parte che richiedeva la restituzione, utilizzando concetti come il "principio di buona fede" e la libertà contrattuale. Eppure, la questione non ha nulla a che fare con la libertà contrattuale. Poiché si tratta di un aumento effettuato nel rinnovo del contratto di locazione, non della stipula di un nuovo contratto. D'altra parte, l'applicazione del principio di buona fede al caso non è possibile. 

È chiaro che lo scopo del limite legale transitorio era proteggere l'inquilino. Inoltre, questa legge è una norma imperativa. Pertanto, le clausole contrattuali contrarie a questa disposizione dovrebbero essere considerate nulle; se tali clausole non costituiscono un elemento essenziale (costitutivo) del contratto, il contratto dovrebbe rimanere valido al di fuori di esse; in caso contrario, il contratto dovrebbe essere considerato nullo. Nel rapporto di locazione, poiché l'aumento dell'affitto al di sopra di questo limite non era stato determinato in precedenza, non essendo considerato un elemento costitutivo o essenziale, il contratto dovrebbe essere mantenuto in vigore e la clausola che richiede l'aumento dell'affitto oltre il limite legale dovrebbe essere considerata inefficace. 

Il motivo per cui l'inquilino effettua un pagamento dell'affitto in eccesso nonostante questo limite è dovuto o alla condiscendenza dell'inquilino verso un canone basso, o al desiderio di liberarsi dalla pressione subita. È molto difficile per l'inquilino dimostrare l'esistenza della pressione. Poiché è evidente che in caso di prova di tale pressione non ci sarebbe bisogno di un limite legale, lasciare l'onere della prova all'inquilino in un giudizio relativo al limite legale è contrario al diritto, alla logica e all'equità. 

Ma cosa succede se l'inquilino, di sua spontanea volontà, ha chiesto lui stesso al proprietario di pagare di più? In questo caso, se fossi l'avvocato del proprietario, vorrei che questo aspetto fosse indicato per iscritto dall'inquilino. Altrimenti, il mio cliente potrebbe trovarsi nella posizione di debitore in una causa di credito derivante dal rapporto di locazione e dalla mancata applicazione del limite legale, o direttamente in una causa di arricchimento senza causa. 

In sintesi, per i pagamenti in eccesso effettuati durante il periodo in cui l'aumento dell'affitto era limitato per legge, l'inquilino potrà richiedere la restituzione dei pagamenti a causa dell'inadempimento degli obblighi contrattuali da parte del proprietario o per arricchimento senza causa. 

Il fatto che questo diritto non venga riconosciuto all'inquilino dai tribunali è un riflesso dell'americanizzazione del nostro sistema giuridico. Un'interpretazione così ampia della libertà contrattuale non è compatibile con la tradizione giuridica dell'Europa continentale, a cui appartiene il diritto turco. 

Le sentenze dei tribunali che considerano l'inquilino un "opportunista" che paga un affitto basso, o che trasformano l'inquilino che richiede la restituzione dei pagamenti in eccesso in una persona in malafede che "agisce contro il principio di buona fede", a causa di un limite legale introdotto per non gettare inquilini e proprietari nel fuoco a causa dell'ingiustizia sociale e della crisi economica, rappresentano una mentalità contraria allo Stato sociale, alla volontà del legislatore e alla tradizione giuridica turca. 

La risoluzione di queste controversie tra proprietario e inquilino e la garanzia della pace sociale non dovrebbero essere scaricate sui tribunali. Alla base di queste controversie vi sono l'ingiustizia sociale e la cattiva gestione dell'economia. Giuridizzare problemi reali e materiali non porterà alcun beneficio a nessuno a lungo termine. 

Chiediamo al diritto di stabilire la giustizia. Ma se ci aspettiamo che il diritto inverta i fatti materiali, non si otterrà né giustizia né si stabilirà il diritto. Se dobbiamo sperare in questo, poveri noi!