Pubblicati gli ultimi dati, continua la perdita reale nel settore immobiliare: cosa è successo ai prezzi delle case a Istanbul, Ankara e Smirne?

Sebbene i prezzi delle abitazioni abbiano registrato un aumento nell'ultimo periodo, tale incremento è rimasto al di sotto dell'inflazione. Gli ultimi dati pubblicati dalla Banca Centrale hanno mostrato che la perdita in termini reali dei prezzi degli immobili continua. Secondo i dati dell'Indice dei Prezzi delle Abitazioni, a luglio i prezzi sono aumentati dello 0,9% rispetto al mese precedente e del 38,7% rispetto all'anno scorso.

Nonostante un aumento del 38,7% su base annua, i prezzi hanno registrato una perdita reale del 14,3% se corretti per l'inflazione.

Mentre i prezzi delle abitazioni a Istanbul e Smirne sono diminuiti dello 0,2% su base mensile, ad Ankara sono aumentati dello 0,6%.

Valutando i dettagli relativi alla questione per milliyet.com.tr, l'esperto immobiliare Mustafa Hakan Özelmacıklı ha dichiarato quanto segue:

“Osservando i dati dell'Indice dei Prezzi delle Abitazioni, notiamo una ripresa. Hanno iniziato a verificarsi alcuni aumenti. In altre parole, stiamo iniziando a vedere una diminuzione del calo in termini reali.

Nei dati pubblicati il mese scorso, la perdita in termini reali era al livello del 14,9%, mentre a luglio la perdita in termini reali è scesa al livello del 14,3%.”

Riteniamo che nei dati del prossimo mese relativi all'Indice dei Prezzi delle Abitazioni, il calo reale sarà leggermente più contenuto. Il mese di luglio è stato un periodo in cui le vendite di immobili hanno mostrato un aumento molto significativo. Ritengo che il calo su base reale si attenuerà relativamente nei prossimi mesi.

Uno dei motivi principali che impediscono una diminuzione su base reale dei prezzi delle abitazioni è l'aumento dei costi di costruzione, che si attesta al 66%. Mentre i costi di costruzione aumentano, non vi è nemmeno un sufficiente shock dell'offerta. I redditi da locazione sono aumentati e ciò ha ridotto i periodi di ammortamento nel settore immobiliare.

Con l'abolizione del limite del 25% sugli affitti, il processo di riaffitto degli immobili ha subito un'accelerazione. In molte province del nostro Paese, osserviamo che i tassi di ammortamento degli affitti sono scesi a livelli mai visti prima. A Istanbul, i periodi di ammortamento degli affitti sono scesi fino a 17 anni. Due anni fa, questo tasso era salito a 25 anni.

L'aumento delle preferenze universitarie e l'espansione del processo di riqualificazione urbana a Istanbul sembrano destinati a far aumentare i prezzi nel settore degli appartamenti in affitto.

QUAL È LA CAUSA PRINCIPALE DEL CALO REALE?

La causa principale della perdita reale è l'impossibilità di accedere ai mutui ipotecari. Tali prestiti non vengono utilizzati a causa degli elevati costi. Con un tasso di interesse mensile del 3% su una scadenza di 120 mesi, l'accesso al credito sul mercato è estremamente limitato. La quota delle vendite di immobili ipotecati sul totale delle vendite residenziali è scesa fino al 9%.

Con i tassi di interesse sui depositi elevati, la scelta prioritaria dei cittadini non è stata l'immobiliare. Questo andamento sembra destinato a riprendersi gradualmente. Ritengo che i primi segnali in tal senso abbiano iniziato ad arrivare a luglio. La ritenuta d'acconto introdotta sui conti KKM, la stabilità del tasso di cambio, l'andamento laterale della borsa, sembrano destinati a riportare il settore immobiliare in primo piano nei prossimi mesi.

Osservando l'Indice dei Prezzi delle Abitazioni pubblicato dalla Banca Centrale, poiché si tratta di immobili oggetto di perizie, i valori al metro quadro non coincidono esattamente con i prezzi degli annunci. È possibile affermare che, in base ai dati della Banca Centrale, il prezzo medio delle abitazioni in Turchia si aggira intorno ai 33.500 TL al metro quadro.

Mentre a Istanbul queste cifre si attestano sui 47 mila TL, ad Ankara sono intorno ai 27 mila TL. Possiamo dire che a Smirne il prezzo si aggira sui 38 mila TL.

Osservando i prezzi degli annunci sui siti internet, per quanto riguarda il costo al metro quadro per le vendite, le cifre si attestano sui 40 mila TL a Istanbul, 34 mila TL a Smirne e 22 mila TL ad Ankara.

Analizzando le suddivisioni dell'Indice dei prezzi delle abitazioni, si nota che a Istanbul e Smirne i prezzi degli immobili continuano a registrare cali in termini percentuali. Ad Ankara si osserva invece un aumento intorno al 6%. È possibile affermare che a Istanbul e Smirne persistono ancora dei cali parziali.

DOVE SONO PIÙ CONVENIENTI I PREZZI A ISTANBUL?

A Istanbul, è possibile trovare immobili in vendita a prezzi accessibili nei distretti fuori dal centro città. Lungo il percorso della E-5 si trovano le zone di Beylikdüzü, Büyükçekmece e Silivri. Guardando verso nord, Esenyurt è una delle aree dove i prezzi sono più convenienti. Sul versante anatolico, c'è disponibilità di alloggi a prezzi accessibili in alcune zone come Sultanbeyli e Çekmeköy.