Il tribunale ha emesso la sentenza: Nuova era per le perizie sugli affitti... L'intelligenza artificiale sarà utilizzata per la redazione del rapporto

A causa del rapido aumento degli affitti, i canoni pagati dai vecchi inquilini sono rimasti bassi, portando a un numero record di "cause per la determinazione del canone di locazione".

Secondo quanto riportato dal quotidiano Hürriyet, a Istanbul, in una causa intentata da un proprietario di casa per lo stesso motivo, è stata presa una decisione singolare. In seguito all'opposizione di entrambe le parti alla perizia tecnica preparata per il nuovo canone, il tribunale ha stabilito: "Si prepari una nuova relazione avvalendosi anche dell'intelligenza artificiale".

L'avvocato e mediatore Mahmut Tarhan, che rappresenta il proprietario di casa nel caso in questione, ha spiegato il processo come segue:

“Nell'appartamento situato nel centro di Üsküdar, l'inquilino pagava un affitto di 4 mila lire. Il valore di mercato della zona oggi supera le 20 mila lire. Poiché le parti non sono riuscite a trovare un accordo, abbiamo avviato una causa per la determinazione del canone di locazione. Il perito ha stabilito un importo di 7 mila 500 lire. Senza prendere in considerazione i contratti di locazione comparativi che abbiamo presentato e gli esempi provenienti da istituzioni ufficiali, è stata effettuata una valutazione basata esclusivamente sugli esempi forniti dall'inquilino. Poiché da questo rapporto non poteva scaturire una decisione equa, abbiamo presentato ricorso contro la perizia.”

Il 16 settembre, in un'ordinanza interlocutoria emessa dal 10° Tribunale Civile di Pace di İstanbul Anadolu, è stato dichiarato: "Esaminati anche i contratti di locazione presentati dal legale della parte attrice e avvalendosi dell'intelligenza artificiale, è stato deciso che le obiezioni delle parti alla perizia vengano valutate tramite una relazione integrativa".

“È la prima volta che vedo fare riferimento all'intelligenza artificiale in un tribunale. Credo che, con la diffusione di questa pratica, le spese processuali per entrambe le parti diminuiranno e i tempi dei procedimenti giudiziari si accorceranno.”

Ricordando che i giudici si rivolgono a periti esperti per questioni che non possono risolvere con le sole conoscenze giuridiche, l'avvocato esperto in diritto immobiliare Hikmet Güngör ha dichiarato quanto segue:

“Ad esempio, per determinare l'esistenza e l'ammontare di un credito, ci si avvale di consulenti tecnici come commercialisti o esperti contabili. Oppure, se è necessario stabilire il valore o il reddito da locazione di un immobile, si consultano esperti di valutazione immobiliare. L'esperto di valutazione effettua un confronto basandosi sugli annunci e sui contratti comparativi presentati dalle parti, redigendo poi una relazione. Anche nella decisione in questione, il consulente tecnico aveva stabilito una cifra, ma le parti hanno presentato opposizione.

Di conseguenza, il tribunale ha richiesto una nuova perizia, indicando ai consulenti tecnici di avvalersi dell'intelligenza artificiale. Da questo momento in poi, i consulenti non prepareranno più le relazioni basandosi solo su alcuni contratti o annunci comparativi, ma determineranno il valore locativo dell'immobile oggetto della causa utilizzando l'intelligenza artificiale.

Questa decisione farà da guida anche per altri tribunali e si diffonderà in breve tempo. L'intelligenza artificiale svolgerà ricerche molto migliori di quelle che i periti farebbero manualmente, e in tempi più brevi. Poiché nelle analisi effettuate tramite l'intelligenza artificiale verranno eseguiti decine, forse centinaia di confronti, si arriverà a trovare la cifra più vicina alla realtà”, ha dichiarato.

Sottolineando che questa decisione costituirà un precedente per altri casi, Güngör ha affermato: “Credo che l'intelligenza artificiale verrà utilizzata molto presto anche in cause diverse da quelle di determinazione del canone di locazione”.

COME VIENE DETERMINATO L'AFFITTO?

I proprietari di casa possono intentare una causa di 'determinazione dell'affitto' contro gli inquilini che occupano l'immobile da più di 5 anni. In questo modo, il proprietario sostiene che 'l'affitto è rimasto molto al di sotto del valore di mercato e deve essere rideterminato'. Secondo le ultime normative, è obbligatorio rivolgersi a un mediatore prima di avviare la causa. Se non si raggiunge un accordo in questa sede, inizia il processo giudiziario.

In questo processo, vengono esaminati i contratti di locazione di riferimento presentati dalle parti al tribunale. Inoltre, il perito nominato si reca presso l'immobile in questione per effettuare un sopralluogo, analizza i valori correnti degli affitti e si confronta con le agenzie immobiliari della zona. Al termine di tutte queste attività, il giudice determina il nuovo canone di locazione sulla base della relazione tecnica redatta.

La cifra indicata nella perizia spesso non corrisponde al nuovo valore dell'affitto. Per tutelare anche l'inquilino di lunga data, viene applicata una riduzione di equità compresa tra il 10 e il 20 percento.

COSA FARÀ L'INTELLIGENZA ARTIFICIALE?

Ma come fa l'intelligenza artificiale a determinare il valore equo di un affitto? Görkem Öğüt, direttore generale e co-fondatore di Endeksa, azienda che si occupa di valutazione immobiliare tramite tecnologia di intelligenza artificiale, ha risposto a questa domanda come segue:

“Il processo si sviluppa tenendo conto di molteplici variabili come la posizione, la tipologia di immobile, la superficie, i fattori ambientali, i precedenti storici e le tendenze di mercato. Gli algoritmi di intelligenza artificiale elaborano queste informazioni confrontandole con i valori di proprietà simili e creando modelli statistici. Grazie a dati costantemente aggiornati, è possibile determinare il valore di affitto o di vendita più attuale in base alle condizioni di mercato del giorno.”