Attenzione proprietari e inquilini: l'aumento dell'affitto sarà proporzionale all'aumento dello stipendio

Il metodo della mediazione obbligatoria nelle controversie tra proprietari e inquilini, in vigore dal 1° settembre 2023, sta risolvendo molte questioni senza che queste debbano arrivare in tribunale.

Le questioni risolte davanti a un mediatore non si limitano solo agli affitti, ma includono anche le controversie tra datori di lavoro e dipendenti, nonché quelle relative alla proprietà condominiale e ai rapporti di vicinato.

Nei giorni scorsi, il Ministro della Giustizia Yılmaz Tunç ha annunciato che, su 6 milioni 223 mila 211 fascicoli negoziati, 4 milioni 72 mila 786 si sono conclusi con un accordo. Di conseguenza, il tasso di successo nella mediazione è stato del 65%. Il Ministro Tunç ha precisato che il tasso di successo nelle controversie sugli affitti è del 47%.

Illustrando a milliyet.com.tr due casi di mediazione tra proprietario e inquilino, il portavoce dell'Associazione turca dei mediatori e dei centri di mediazione (TURAMEP), il dottor Umut Metin, ha dichiarato quanto segue:

“Il canone mensile di un appartamento con due camere e soggiorno situato a Halkalı, Istanbul, era di 7.000 lire turche nel gennaio 2024. Sebbene la data di rinnovo del contratto fosse a febbraio, il proprietario ha richiesto che il nuovo affitto mensile fosse di 12.000 lire turche. Dopo che l'affitto è stato pagato in questo modo per 2 mesi, il proprietario è deceduto. L'affitto è stato versato dall'inquilino alla moglie del defunto per altri 2 mesi consecutivi, sempre al costo di 12.000 lire turche.

Dopo questo periodo, una delle figlie del proprietario deceduto ha chiamato l'inquilino, affermando che l'affitto non veniva pagato a loro e che, in quanto eredi, il canone doveva essere versato a tutti gli eredi e non alla madre. Ha inoltre dichiarato di aver fissato l'affitto a 20.000 TL mensili, anziché 12.000 TL, richiedendo anche il pagamento degli arretrati. È quindi sorta una controversia riguardo al fatto se l'affitto versato fosse stato pagato alla persona corretta.

L'inquilino, dal canto suo, ha dichiarato che l'aumento è eccessivo e di non accettarlo, sostenendo inoltre di non avere debiti per affitti non pagati. Gli eredi si sono rivolti a un mediatore prima di avviare una causa per la determinazione del canone di locazione.

Nelle sessioni di mediazione, le parti hanno dichiarato che sono trascorsi 7 anni dal primo contratto di locazione. Pur essendo state riconosciute le condizioni per un'azione di determinazione del canone, le parti hanno anche presentato cifre relative agli immobili comparabili nella zona. È emerso che gli affitti di riferimento oscillano tra i 20.000 e i 25.000 TL. Invece di concordare sugli affitti di riferimento di 20.000-25.000 TL al mese, le parti hanno raggiunto un accordo per un canone mensile di 15.000 TL.

Nello stesso accordo di mediazione, è stato inoltre dimostrato che il conduttore non aveva debiti pregressi per l'affitto, evitando così che potesse essere accusato di aver pagato un canone inferiore al dovuto.

Nel secondo caso di mediazione, l'immobile locato si trovava all'interno di un moderno complesso residenziale di lusso, dotato di piscina e impianti sportivi. Il canone mensile pagato era di 8.000 TL, mentre i prezzi di mercato nello stesso complesso si aggiravano tra i 25.000 e i 30.000 TL. Il conduttore aveva espresso la necessità di risiedere nello stesso complesso per altri 2 anni a causa dei propri impegni professionali e del fatto che i figli frequentano la scuola situata all'interno del complesso stesso.

Nel secondo caso di mediazione, l'abitazione in affitto si trovava all'interno di un complesso residenziale moderno, dotato di piscina di lusso e impianti sportivi. Il canone mensile pagato era di 8.000 lire turche, mentre i canoni di mercato nello stesso complesso si aggiravano tra le 25.000 e le 30.000 lire turche. L'inquilino aveva dichiarato di dover rimanere nello stesso complesso per altri 2 anni a causa dei suoi impegni professionali e del fatto che i suoi figli frequentavano la scuola situata all'interno del complesso stesso.

Sebbene l'inquilino volesse rimanere nell'abitazione per altri 2 anni, esisteva un impegno di rilascio sottoscritto in passato. La procedura basata sull'impegno di rilascio era stata avviata dall'avvocato del locatore. L'inquilino, per posticipare lo sfratto, ha contestato la propria firma sull'impegno di rilascio. L'avvocato del proprietario ha fatto ricorso alla mediazione per avviare una causa di annullamento dell'opposizione e di sfratto. Durante il processo di mediazione, si è svolto un incontro positivo tra le parti.

In questo processo, l'aumento dell'affitto per 1 anno sarà effettuato in base al limite massimo legale, ovvero il tasso dell'IPC degli ultimi 12 mesi. Tuttavia, l'aumento salariale annuale dell'inquilino avverrà ogni anno nel mese di marzo, in conformità con il contratto stipulato con l'ente presso cui lavora.

Nell'accordo raggiunto davanti al mediatore, l'inquilino, che riceverà un aumento di stipendio, effettuerà a marzo 2025 un ulteriore incremento del canone, non inferiore al 20% e pienamente in linea con l'aumento salariale percepito. Si è così convenuto che, anche qualora il canone rimanesse al di sotto dei valori di mercato, l'inquilino compirà un passo coerente con il miglioramento della propria situazione economica.

Tuttavia, non verrà effettuato un secondo aumento legale nel mese di novembre, che rappresenta il periodo di rinnovo dell'affitto per il 2025, ma un incremento del canone di locazione secondo i tassi legali sarà applicato nel marzo 2026. In questo modo, è stato raggiunto un accordo su una regolamentazione del canone di locazione in 3 fasi. Con il nuovo canone, l'inquilino continuerà a risiedere nell'immobile fino a novembre 2026.

Inoltre, in precedenza era stata presentata un'opposizione alla firma da parte dell'inquilino in merito a un procedimento basato su un impegno di rilascio dell'immobile. Per ridurre ulteriormente la possibilità di un'altra opposizione alla firma, questa volta l'inquilino, insieme al proprio coniuge, fornirà l'impegno di rilascio tramite atto notarile entro l'ultimo giorno del mese di novembre 2026.

Grazie all'accordo di mediazione, è stato possibile evitare che un procedimento giudiziario già avviato si trasformasse in una causa legale, consentendo inoltre alle parti di concordare un nuovo canone di locazione e un piano di adeguamento adatti alla loro specifica situazione.

 D'altra parte, è stata redatta una dichiarazione di impegno allo sfratto presso un notaio e consegnata al locatore. In questo modo, anche la pianificazione di un eventuale processo di sfratto è stata effettuata in modo più solido. 

In questo modo, è stata garantita la tutela delle attività professionali dell'inquilino e il vantaggio della vicinanza dei figli alla scuola.”