Il livello raggiunto dai prezzi delle case nel mercato primario e secondario rallenta la domanda

I rappresentanti del settore immobiliare, sottolineando che il calo delle vendite di abitazioni continua, rilevano che anche la flessione reale dei prezzi prosegue da 10 mesi. Gli esperti, precisando che l'aumento nominale, sebbene in rallentamento, continua, affermano: “L'aumento nominale dei prezzi è sceso dal 180% all'89%, ma rimane comunque a livelli a cui non siamo abituati”.

Il livello raggiunto dai prezzi delle case nel mercato primario e secondario sta rallentando la domanda. L'Indice dei Prezzi delle Abitazioni calcolato dalla CBRT per il mese di settembre 2023 è aumentato del 4,3% rispetto al mese precedente, registrando un incremento nominale dell'89,2% e reale del 17,8% rispetto allo stesso mese dell'anno precedente. Nonostante la diffusa convinzione pubblica che i prezzi delle case siano elevati, i consumatori, sia per necessità che per proteggere il valore del proprio denaro, mantengono le vendite su una media mensile di 100 mila unità.

I rappresentanti del settore hanno commentato il livello dei prezzi delle case a EKONOMİ. Il presidente del Comitato Immobiliare dell'ITO, Hakan Akdoğan, ha dichiarato: “Guardando ai dati sulle vendite annunciati dal TÜİK per ottobre, vediamo che sono state vendute circa 94 mila case. Questa cifra mostra che il calo nelle vendite immobiliari continua. Tuttavia, questo calo non si riflette in modo significativo sui prezzi. C'è solo una risoluzione o un ripiegamento nei prezzi delle case con prezzi errati o inserite sul mercato a prezzi elevati. Non c'è un calo nei prezzi delle case che sono state immesse sul mercato in linea con le condizioni di mercato. Il margine di trattativa è riemerso nel mercato. Mentre per 2-3 anni i proprietari non negoziavano affatto, ora l'acquirente può trattare con il venditore. Il margine qui può salire fino al 5-10%, a seconda del tipo e del prezzo dell'immobile. Inoltre, il tempo di permanenza di una casa sul mercato, ovvero il tempo di vendita, si è allungato. Mentre prima la nostra media era di 40-50 giorni, ora questa media è salita a circa 80-90 giorni. Sembra che, mentre le case con prezzi corretti vengano vendute, quelle con prezzi errati o inserite a prezzi elevati non verranno vendute e i loro tempi di permanenza sul mercato si allungheranno notevolmente”.

“LA CHIUSURA DEI CANALI DI CREDITO FRENERÀ IL TASSO DI AUMENTO DEI PREZZI”

Celal Erdoğdu, esperto valutatore responsabile e socio amministratore di Istanbul Gayrimenkul Değerleme, ha affermato: “Il calo reale dei prezzi delle case continua da 10 mesi, ma l'aumento nominale persiste. L'aumento nominale annuo dei prezzi è sceso dal 180% all'89%, ma questo tasso di crescita è ancora superiore a quelli a cui siamo abituati. Una delle ragioni di ciò è l'aumento dei prezzi al consumo, l'altra è la domanda di abitazioni superiore alla norma nel periodo maggio 2020 - novembre 2022. Sembra che dovremo aspettare fino a giugno 2024 per avvicinarci alle medie di lungo periodo nelle variazioni dei prezzi delle case, sia in termini nominali che reali. La chiusura dei canali di credito e le pratiche volte a tenere sotto controllo i prezzi delle case contribuiranno a frenare il tasso di aumento dei prezzi. Anche nell'aprile 2017 avevamo visto livelli negativi negli aumenti dei prezzi reali delle case e questo processo era durato 2,5 anni. Se vivessimo di nuovo aumenti reali negativi, questa volta, con le giuste politiche, potremmo vedere non che si è creata un'opportunità nel mercato immobiliare, ma che le case sono diventate nuovamente facilmente accessibili. Attualmente in Turchia, per poter accedere a una casa media, dobbiamo pagare 21 anni di salario minimo; questo rapporto era sceso a 10 anni nel periodo in cui i prezzi delle case subivano variazioni reali negative”.

“IL PREZZO NON SCENDERÀ NEL MEDIO E LUNGO PERIODO”

Il presidente dell'Associazione dei Professionisti della Vendita e del Marketing Immobiliare (GAPAS), İsmail Özcan, ha dichiarato: “Da un lato le limitate opportunità di mutuo per la casa, dall'altro i rapidi aumenti dei costi, sembrano essere i due maggiori ostacoli per gli sviluppatori immobiliari nell'avvio di nuovi progetti. Questi due indicatori indicano che, anche se venissero avviati nuovi progetti, i prezzi delle case non scenderanno molto nel medio e lungo periodo. Se guardiamo al breve termine, confrontando i prezzi di vendita previsti per le case nuove/zero nei progetti in costruzione o di prossima apertura con i prezzi delle poche case rimaste invendute in progetti già completati o di 1-2 anni, si vede che gli sviluppatori immobiliari non riusciranno a raggiungere i prezzi di vendita prefissati per un certo periodo. I prezzi delle case già pronte per essere vendute appaiono inferiori del 10-15% rispetto a quelli dei progetti in costruzione. Quando si esamina il mercato primario/secondario, si può dire che la differenza tra i prezzi delle case in attesa di essere vendute dal progetto e quelli delle case di seconda mano si aggira intorno al 20-25%. Come dimostrato dall'Indice dei Prezzi delle Abitazioni annunciato dalla CBRT, considerando che l'inflazione elevata continuerà nel breve termine, prevediamo che i prezzi delle case aumenteranno ben oltre il tasso annunciato”.

"I CREDITI SONO PRATICAMENTE INESISTENTI"

Ferhat Keten, socio amministratore del Gruppo Keten, ha dichiarato: “Osserviamo che il prezzo al metro quadro delle case è inferiore del 20-25% rispetto a 6 mesi fa. Mentre il dinamismo nel segmento alto continua, quello basso e medio si è fermato. In un mercato in cui i crediti sono praticamente inesistenti, le proprietà vengono vendute solo in contanti o con dilazioni aziendali. Giorni difficili attendono nel medio termine gli appaltatori che hanno avviato progetti o che hanno stock e debiti. Dopo le elezioni ci sarà un rischio di cambio; c'è un'aspettativa di svalutazione del 20% e oltre sul mercato. Questo innescherà nuovamente l'inflazione. Per un periodo si sono venduti beni affinché il denaro non si svalutasse, ma quel periodo è ormai passato”.

Fonte della notizia: 12punto