Il costo dell'acquisto di una casa con un mutuo: quanto pagherà chi accende un prestito da 1 milione di lire?

In Turchia, quando si parla di acquisto di una casa, la prima cosa che viene in mente sono i mutui ipotecari. Quando i tassi di interesse sui prestiti diminuiscono, le vendite aumentano, mentre quando i tassi salgono, si osserva un calo nelle vendite.

Quest'anno, le vendite di immobili con mutuo sono rimaste ai minimi a causa degli elevati tassi di interesse. Tuttavia, il mese scorso si è registrato un balzo nell'utilizzo dei crediti. Mentre a gennaio il numero di case acquistate con mutuo era di 5.915 unità, con una quota del 7,4%, a ottobre tale cifra è salita a 21.095, segnando un aumento del 278,2% rispetto allo stesso mese dell'anno precedente.

La quota delle vendite con mutuo sul totale è salita al 12,8%. Nel periodo gennaio-ottobre, l'erogazione di crediti è inferiore del 31,9% rispetto all'anno scorso. In 10 mesi, l'utilizzo dei crediti è stato pari a 113.405.

QUANDO UNO SCENDE, L'ALTRO SALE

Seguendo da vicino i dati di mercato, sorge spontanea la domanda: 'perché l'utilizzo dei crediti sta aumentando?'.

L'aspettativa che la Banca Centrale proceda a un taglio dei tassi di interesse ha un ruolo in questo. Il calo dei tassi di riferimento inizierà a riflettersi sui tassi dei mutui ipotecari a partire dal 2025.

Quando i tassi dei mutui scendono, inizia l'aumento dei prezzi delle case. Negli anni passati, se ne sono visti spesso esempi.

C'È CHI LA VEDE COME 'L'ULTIMA SPIAGGIA'

Coloro che desiderano diventare proprietari di casa prima che i prezzi aumentino bussano alle porte delle banche.

Inoltre, in questo periodo, chi accende un prestito con tassi elevati ha il diritto di rinegoziare quando i tassi scenderanno.

Chi riesce a sopportare per un po' il costo degli interessi elevati avrà l'opportunità di proteggersi dall'aumento dei prezzi degli immobili. Tuttavia, è importante discutere e conoscere le condizioni di rinegoziazione con la banca fin dall'inizio, al momento dell'accensione del prestito.

COME SONO CAMBIATI I LIVELLI DI CREDITO?

Secondo i dati della Banca Centrale relativi alla settimana dell'8 novembre, il tasso di interesse annuo medio sui mutui ipotecari si attesta al 41,33%. Questo tasso corrisponde a un 3,44% mensile. Nella settimana del 27 settembre, tale tasso era al 42,67% (3,55% mensile), mentre al 30 agosto si attestava al 49,60% (4,13% mensile).

In sintesi, i tassi dei mutui ipotecari hanno iniziato ad allentarsi a partire da settembre. Ricordiamo che questi tassi rappresentano dati medi di mercato. Le cifre variano da banca a banca.

Attualmente, in alcune banche è possibile trovare mutui ipotecari con un tasso del 2,79%. Nella maggior parte degli istituti, i tassi oscillano ancora tra il 3% e il 4%.

È POSSIBILE UTILIZZARE FINO AL 90% DI CREDITO

Secondo la notizia di Meltem Kara del quotidiano Posta, chi acquista una casa per la prima volta può usufruire di tassi di mutuo più elevati rispetto ai proprietari di casa già esistenti.

Chi acquista la prima casa può utilizzare fino al 90% di credito, a seconda del valore dell'immobile e della classe energetica. Ad esempio, una persona che acquista la sua prima casa del valore di 5 milioni di lire, se l'immobile è nuovo e in classe energetica A, potrà utilizzare fino a 4,5 milioni di lire di credito.

IL TASSO CAMBIA NELLA CLASSE B

Supponiamo che una casa del valore di 5 milioni di lire sia di seconda mano e in classe energetica B. In questo caso, il credito erogabile è limitato al 55%, risultando in un prestito di 2 milioni e 750 mila lire.

Se diversifichiamo gli esempi, per una casa del valore di 10 milioni di lire che non è efficiente dal punto di vista energetico, il credito erogabile può arrivare al 70%, ovvero 7 milioni di lire.

LIMITE PIÙ BASSO PER IL SECONDO IMMOBILE

Il 24 agosto 2023, l'Agenzia di Regolamentazione e Vigilanza Bancaria (BDDK) ha introdotto una normativa per chi acquista la seconda casa, stabilendo che “nei mutui ipotecari, il rapporto prestito-valore sarà applicato con una riduzione del 75% se il consumatore, il coniuge o i figli minori di 18 anni possiedono già almeno un immobile”.

Prima della normativa, chiunque volesse accendere un prestito, indipendentemente dal numero di case possedute, poteva ottenere un credito fino al 90% del valore dell'immobile. Da quella data, se si possiede già una casa, il credito utilizzabile con la restrizione del 75% scende al 22,5% del valore dell'immobile.

Ad esempio, una persona che possiede già una casa e vuole acquistarne una nuova di classe energetica A del valore di 5 milioni di lire, potrà ottenere un prestito di 1 milione e 125 mila lire. Se la stessa casa fosse di seconda mano, il tasso scenderebbe al 15% e il credito utilizzabile si ridurrebbe a 750 mila lire.

LE SCADENZE SI ACCORCIANO

Osservando la distribuzione delle scadenze dei crediti utilizzati, si nota un aumento nelle preferenze per i prestiti fino a 5 anni. Nelle banche di deposito, il tasso dei mutui ipotecari con scadenza tra 1 e 5 anni è aumentato del 62% rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso. Al 8 novembre, il volume si attesta a 80,1 miliardi di lire.

C'è anche un aumento del 64,6% nei crediti fino a 1 anno. Anche qui il volume è a un livello di 395,1 milioni di lire. Sebbene la domanda di crediti a breve termine sia aumentata, la parte del leone spetta ancora ai crediti tra i 5 e i 10 anni: 357,1 miliardi di lire.

IL RIMBORSO DI 1 MILIONE DI LIRE

Secondo il tasso più basso sul mercato, ovvero un prestito a 10 anni con un interesse del 2,79%, una persona paga una rata mensile di 28.966 lire, mentre il rimborso totale arriva a 3 milioni 475 mila 928 lire.

Un cittadino che accende un prestito a 10 anni con il tasso medio di mercato, ovvero il 3,44%, paga invece 35 mila 4 lire al mese, con un pagamento totale di 4 milioni 200 mila 558 lire.