Interessa proprietari e inquilini: le proposte della Banca Centrale turca per frenare gli affitti elevati

La Banca Centrale della Repubblica di Turchia, nel primo rapporto sull'inflazione dell'anno, ha richiamato l'attenzione sulla pressione esercitata dagli aumenti degli affitti sull'inflazione. Nel rapporto è stato sottolineato che il tasso di applicazione del "limite del 25% all'aumento degli affitti" è basso e che, di conseguenza, gli affitti si mantengono su livelli elevati. La Banca Centrale ha avanzato proposte per favorire una diminuzione dei canoni. Nel rapporto si osserva inoltre che l'aumento dei prezzi degli immobili influisce sulla tendenza al rialzo dell'inflazione. È stato precisato che l'aumento reale dei prezzi delle abitazioni ha raggiunto il massimo storico nel quarto trimestre del 2022, per poi diminuire leggermente nel 2023.

PROPOSTA DI LIMITAZIONE

Le proposte per il mercato immobiliare incluse nel rapporto sull'inflazione della Banca Centrale sono le seguenti;

"L'importanza del mercato immobiliare è aumentata ulteriormente dopo i terremoti con epicentro a Kahramanmaraş. L'aumento dei prezzi delle abitazioni si riflette sugli affitti e, influenzando le condizioni di vita e di offerta, può incidere sull'inflazione in vari modi. Il motivo per cui il riflesso sull'indice degli affitti misurato nel paniere dell'IPC avviene lentamente è che i contratti di locazione residenziale, che mostrano continuità, vengono tipicamente aggiornati una volta all'anno e sono soggetti a vari limiti durante questo processo di aggiornamento. Pertanto, il riflesso dell'aumento dei prezzi delle abitazioni sull'inflazione arriva con un ritardo molto maggiore e, anche se i prezzi delle abitazioni non aumentano dopo aver raggiunto un certo livello, continuano a influenzare l'inflazione per lungo tempo."

I CONTRATTI DI LOCAZIONE SARANNO GESTITI TRAMITE E-DEVLET

Per gestire il mercato degli affitti in modo più efficiente, esistono alcuni metodi applicati in vari paesi. Questi metodi includono l'utilizzo di infrastrutture elettroniche e il monitoraggio dei processi di locazione attraverso una piattaforma centrale. In questo modo, la situazione del mercato degli affitti può essere analizzata meglio e si possono sviluppare politiche adeguate ai problemi. A tal fine, il Ministero del Tesoro e delle Finanze ha deciso, nel quadro del Piano d'azione per la lotta all'economia sommersa, che i contratti di locazione vengano stipulati tramite il portale e-Devlet. Questa decisione garantirà la creazione di determinati standard nel mercato degli affitti e supporterà il sano funzionamento del mercato con analisi d'impatto.

IL NUMERO DI ABITAZIONI IN AFFITTO DEVE AUMENTARE

Pianificare l'aumento dell'offerta di abitazioni in affitto è un metodo appropriato per ridurre gli effetti negativi delle attuali regolamentazioni. Le ricerche dimostrano che le normative sugli affitti influiscono negativamente sulla costruzione, sulla manutenzione e sugli investimenti immobiliari a lungo termine. Mentre una regolamentazione eccessiva restringe il mercato degli affitti, una regolamentazione scarsa mina la fiducia degli inquilini (Haffner et al. 2008). Kholodilin e Kohl (2023) hanno riscontrato che nei paesi europei che applicano il controllo degli affitti dalla seconda guerra mondiale, il numero di abitazioni in affitto è diminuito e il tasso di proprietà immobiliare è aumentato. Pertanto, è importante che le normative introdotte a breve termine per proteggere i diritti degli inquilini siano elaborate in dettaglio per non danneggiare il mercato degli affitti a lungo termine.

Esaminando gli esempi di alcuni paesi con diverse applicazioni nel mercato degli affitti; nei Paesi Bassi, lo Stato distribuisce il proprio patrimonio abitativo tra i gruppi di reddito con un affitto inferiore a quello di mercato. In Italia, gli affitti delle case popolari sono sovvenzionati in base ai livelli di reddito secondo le aliquote stabilite dallo Stato. Viene inoltre incoraggiata la produzione di abitazioni in affitto da parte del settore privato. Queste pratiche sono attuate per aumentare l'offerta di abitazioni in affitto e fornire alloggi adeguati a chi ne ha bisogno.

L'importanza dell'istituzionalizzazione nel mercato degli affitti è grande. Il fatto che le società del settore privato, così come gli investitori individuali, affittino abitazioni è uno sviluppo coerente con gli esempi mondiali. In questo modo, il monitoraggio, la regolamentazione e la tassazione degli affitti saranno più facili. Inoltre, queste società possono entrare nei mercati dei capitali ed espandere i propri portafogli. Ciò riduce i rischi di locazione per gli investitori individuali e protegge gli inquilini dalle fluttuazioni del mercato degli affitti, indipendentemente dai loro tassi di risparmio. Pertanto, l'istituzionalizzazione del mercato degli affitti è vantaggiosa sia per i partecipanti che per gli inquilini.

APPLICAZIONE DELLA LOCAZIONE CON QUOTE DI PROPRIETÀ

Per le famiglie che desiderano entrare nel mercato immobiliare ma non dispongono di risparmi sufficienti, l'applicazione della locazione con quote di proprietà (shared ownership) potrebbe essere una soluzione. Questa pratica può essere implementata da istituzioni senza scopo di lucro o investitori istituzionali, specialmente nei centri delle grandi città. Il programma "shared ownership" applicato a Londra ne è un esempio. In questo programma, chi acquista una casa per la prima volta acquista almeno il 25% dell'immobile, mentre paga un affitto per la quota rimanente. Successivamente, hanno anche il diritto di acquistare l'intera casa.

TASSAZIONE PROGRESSIVA IN BASE AL NUMERO DI ABITAZIONI E TASSA SULLE CASE SFITTE

Tra le normative legali proposte per bilanciare la domanda nel mercato immobiliare, vi è un sistema che aumenta le aliquote fiscali in base al numero di abitazioni possedute e applica una tassa aggiuntiva sulle abitazioni sfitte. Sono inoltre all'ordine del giorno modelli di mutuo ipotecario che offrono tassi di interesse adeguati e opzioni di pagamento flessibili per i lavoratori. In questi modelli, il numero di abitazioni possedute dalla famiglia viene utilizzato come fattore che determina il tasso di interesse del prestito. In questo modo, si cerca di ridurre la domanda aumentando il costo del credito per chi possiede più di un'abitazione. A tal fine, la BDDK ha già limitato l'importo dei prestiti da concedere ai consumatori che possiedono già una casa.

IL TASSO DI APPLICAZIONE DELLA REGOLA DEL 25% È BASSO

Nel nostro Paese, l'applicazione che limita l'aumento degli affitti al 25% terminerà nel luglio 2024. Lo scopo di questa pratica è evitare che gli inquilini subiscano danni a causa della crisi economica. Tuttavia, i dati PÖS indicano che il tasso di aggiornamento degli affitti in conformità con questa restrizione è piuttosto basso. Questa situazione rende difficile trovare un equilibrio che protegga i diritti sia degli inquilini che dei proprietari. Pertanto, è necessaria una nuova regolamentazione in materia di aumento degli affitti.

COSTRUZIONE DI ALLOGGI SOCIALI INSIEME A SOSTEGNI ALL'OFFERTA PER IL SETTORE PRIVATO

Analizzando la relazione tra livelli di reddito e proprietà immobiliare, si osserva che i tassi di acquisizione di abitazioni da parte delle fasce a basso reddito sono rimasti piuttosto bassi nell'ultimo periodo. Per incoraggiare la proprietà immobiliare, è importante che la produzione di alloggi non venga interrotta, che i prezzi siano stabili, che vengano forniti sostegni orientati all'offerta al settore privato e che i progetti di edilizia sociale vengano portati avanti.

Fonte della notizia: 12punto